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Gesetze und Urteile

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im Oktober

Fristlose Kündigung kann nur vollständige Mietnachzahlung verhindern

In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass das einmal entstandene Recht des Vermieters auf fristlose Kündigung nur dann wieder entfallen kann, wenn die Mietrückstände in vollem Umfang gezahlt werden (AZ VIII ZR 193/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin die Räumung ihrer Wohnung gefordert, da sie der Mieterin wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt hatte. Die Mieterin hatte mehrere ungerechtfertigte Mietminderungen vorgenommen und zahlte auch nach fristloser Kündigung die Rückstände nicht.

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin. Die Mieterin war mit mehr als einer Monatsmiete Im Rückstand und die fristlose Kündigung damit gerechtfertigt. Auch die Mietminderungen konnten die Kündigung nicht verhindern, da die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich für die Beurteilung ist.

im September

Hausverkauf: Versteckte Sachmängel müssen angegeben werden

Wie der LBS-Infodienst Recht und Steuern aktuell mitteilt, müssen Immobilienverkäufer Interessenten über Mängel informieren, die augenscheinlich nicht zu erkennen sind. Hierzu gehört auch der akute Befall eines Hauses durch Marder. Liegt der Sachschaden bereits länger zurück, muss dies allerdings nicht mehr erwähnt werden.

Wie ein Käufer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erfahren musste, stellte sich nach Vertragsabschluss heraus, dass ein Jahr vor Verkauf Sachschäden durch Marder entstanden waren. Der Käufer forderte vor Gericht eine Summe von 20.000 Euro, um den Schaden nachträglich beheben lassen zu können.

Das Oberlandesgericht Hamm stimmte zu, dass ein verheimlichter Sachmangel beispielsweise durch Marderbefall Schadensersatzforderungen durchaus begründen kann. Allerdings hatte es bereits sieben Jahre vorher einen Marderbefall an der gesamten Anlage gegeben, so dass Schutzmaßnahmen getroffen werden mussten. Den Verkäufern war in diesem Fall nicht mehr nachzuweisen, ob sie von dem ersten Befall gewusst haben.

im August

Urteil: Fassadendämmung muss ein Konzept haben

Das Amtsgericht Charlottenburg entschied in einem aktuellen Urteil, dass ein Sanierungskonzept vorliegen muss, wenn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Fassadendämmung vorgenommen werden soll (AZ 75 C 32/16).

Im vorliegenden Fall hatten WEG-Mitglieder per Stimmenmehrheit die Dämmung ihrer Gebäudefassade beschlossen und planten die Beauftragung eines Ingenieursbüros. Zwei Wohnungseigentümer klagten jedoch gegen den Beschluss und argumentierten, dass die Dämmung nicht ausreichend geplant worden sei. Es hätte ihrer Ansicht nach ein Energieberater hinzugezogen werden müssen, der alle Maßnahmen insbesondere mit Hinblick auf Geländer und Balkone vergleicht und zusammenführt.

Das Gericht gab nun aktuell den beiden Klägern recht. Da vorab kein umfassendes Sanierungskonzept erarbeitet wurde, ist der WEG-Beschluss ungültig.

Urteil: Mietausfall-Haftung ist zeitlich begrenzt

Das Landesgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Mieter nur zeitlich begrenzt für Mietausfall aufkommen müssen, wenn der Mietvertrag aufgrund einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt wurde (AZ 18 S 39/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihren Mietern aufgrund einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt. Nach einer anschließenden Räumungsklage übergaben die Mieter die Wohnung, doch erst 6 Monate später war diese neu vermietet. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz für den Mietausfall, da dieser ihrer Meinung nach auf das Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen sei. Die Mieter wehrten sich gegen diesen Vorwurf.

Das Gericht entschied nun zugunsten der Mieter. Bei einer fristlosen Kündigung müssen Mieter lediglich für den Zeitraum für Mietausfälle aufkommen, zu dessen Ende sie selbst hätten kündigen können. Dem Anspruch auf Mietausfall-Zahlungen wurde demnach nicht stattgegeben.

Urteil: Schadensersatzanspruch bei Eigenbedarfskündigung kann verjähren

Innerhalb von drei Jahren kann ein Mieter Schadensersatz beantragen, wenn er aufgrund von vorgetäuschtem Eigenbedarf ausziehen musste. Wartet er zu lange, verjährt die Frist, die am Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist (AZ 8 C 6/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihrem Mieter gekündigt, weil sie die Wohnung für ihren Sohn benötigen würde. Als der Mieter zunächst nicht ausziehen wollte, erwirkte sie eine Räumungsklage. Die Mieter weigerte sich, zog aber dennoch aus. Als die Räumungsklage anschließend abgewiesen wurde, verlangte der Mieter Schadensersatz, da er eine teurere Wohnung beziehen musste und Umzugskosten von 6.800 Euro entstanden sind. Er argumentierte, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht und auch keine Alternativwohnung zur Verfügung gestellt worden war.

Die Klage auf Schadensersatz hatte jedoch keinen Erfolg, entschied das Amtsgericht Mannheim. Spätestens mit dem Auszug des Mieters war der Anspruch auf Schadensersatz entstanden und die Frist demnach bereits im Jahr 2012 abgelaufen.

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