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Gesetze und Urteile

Gesetze und Urteile

Gesetze und Urteile

im Oktober

Wer auf eigene Faust saniert, muss die Kosten tragen

Wer auf eigene Faust saniert, trägt auch dann die Kosten, wenn erstens eigentlich die Gemeinschaft zuständig gewesen wäre, zweitens die Maßnahme sowieso durchgeführt worden wäre und drittens der Eigentümer irrtümlicherweise davon ausging, dass er berechtigt sei. So entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. Juni 2019 (V ZR 254/17). 

Der Fall

Ein Wohnungseigentümer tauschte 2005 seine einfach verglasten Holzfenster durch dreifachisolierverglaste Kunststofffenster auf eigene Kosten aus. So hatten es bereits viele Wohnungseigentümer der Anlage vor ihm getan in der Annahme, dass sie nach der Teilungserklärung zuständig seien und auch die Kosten selbst tragen müssten. Im Jahr 2012 entschied der BGH jedoch zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung, dass diese anders zu interpretieren sei: Der Austausch der Fenster sei unter dieser Auslegung schon immer Aufgabe der Gemeinschaft gewesen. Der nun betroffene Wohnungseigentümer verlangte daraufhin von der Gemeinschaft Rückzahlung der durch ihn aufgewandten Kosten.

Der BGH

Der Bundesgerichtshof erläuterte, dass Fenster nebst Rahmen nach ständiger Rechtsprechung zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Dies bedeute, dass grundsätzlich die Gemeinschaft für einen Austausch zuständig sei und auch die damit verbundenen Kosten zu tragen habe. Weichen Wohnungseigentümer per Vereinbarung davon ab, müssen sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Die konkrete Teilungserklärung enthalte jedoch keine vom Gesetz abweichende Regelung, so dass die Gemeinschaft zuständig sei. Trotzdem könne der klagende Eigentümer keine Erstattung der Kosten verlangen. Der BGH hat bereits in älteren Urteilen entschieden, dass einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vornimmt, grundsätzlich kein Ersatzanspruch zusteht. Bislang wurde von diesem Grundsatz eine Ausnahme gemacht: Ein Ersatzanspruch kam zumindest dann in Betracht, wenn die durch den Wohnungseigentümer vorgenommene Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen, die übrigen Wohnungseigentümer bei ihrer Entscheidung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung also nicht anders hätten entscheiden können. 

Diese Rechtsauffassung gibt der BGH mit seinem aktuellen Urteil auf. Gegen eine solche Ausnahme sprächen bereits die dadurch entstehenden Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten. Zudem bleibe den Wohnungseigentümern immer ein Gestaltungsspielraum, der ihnen durch eine eigenmächtige Entscheidung eines Einzelnen genommen würde. Insbesondere sei es Sache aller Wohnungseigentümer zu entscheiden, ob eine Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Maßnahmen ausgeführt oder welche Handwerker beauftragt werden. 

Auch die Tatsache, dass der handelnde Eigentümer irrtümlich, nämlich aufgrund fehlerhaft ausgelegter Teilungserklärung, davon ausging, er wäre für den Austausch zuständig, steht der Auffassung nicht entgegen. Zwar bestand für ihn aufgrund des Irrtums kein Anlass, die übrigen Wohnungseigentümer mit der Sache zu befassen. Ein Kostenausgleich liefe jedoch den schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer zuwider, die ihre private Finanzplanung nicht darauf einrichten müssen, dass sie für bereits in der Vergangenheit liegende, abgeschlossene und nicht beschlossene Maßnahmen einstehen müssen. Zudem sei es tatsächlich in der Praxis nur schwer abgrenzbar, wann ein irrtümliches Handeln und wann ein eigenmächtiges Vorgehen vorliege. 

Obwohl im konkreten Fall eine Abgrenzung unproblematisch möglich sei, könne keine andere Bewertung erfolgen. Eine Ausnahme für „eindeutige“ Irrtumsfälle würde nämlich zu erneuten Abgrenzungsschwierigkeiten und Rechtsunsicherheiten führen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im September

Beschränkte Rechte

Das gilt für Mieter einer Einliegerwohnung

Den Hinweis auf eine Einliegerwohnung sollten Interessenten ernst nehmen, denn hier haben Mieter nur beschränkte Rechte. Für Vermieter ist die Einliegerwohnung indes attraktiv.

Nach dem Zweiten Weltkrieg war es Pflicht, bei neuen Einfamilienhäusern zugleich eine Einliegerwohnung zu schaffen. Damit wollte der Gesetzgeber etwas gegen den akuten Wohnraummangel tun. Auch heute gibt es sie: zweite Wohnungen in einem Einfamilienhaus oder Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine bewohnt. Die Gründe haben sich jedoch gewandelt.

Mittlerweile entscheiden sich manche Bauherren für Einliegerwohnungen, um mit Mieteinkünften die Finanzierung ihres Einfamilienhauses zu erleichtern. Zwar steigen dadurch insgesamt die Kosten für das Haus, andererseits bekommt man die Mietwohnung für weniger Geld als beim Solo-Kauf.

Mit dem Einbau die Finanzierung erleichtern

"Über den Daumen geschätzt kostet ein Haus mit Einliegerwohnung zwischen 50.000 und 100.000 Euro mehr als ein einfaches Einfamilienhaus. Dafür ist aber normalerweise keine neuwertige Mietwohnung zu bekommen", sagt die Hamburger Architektin Monica Tackenberg.

Nicola Kreutzer, Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf, erklärt einen weiteren Vorteil: "Außerdem haben Vermieter einer Einliegerwohnung das Mietrecht viel mehr auf ihrer Seite als ein normaler Vermieter. Das nimmt Sorgen vor endlosen Streitigkeiten mit dem Mieter."

Vermieter und Mieter leben enger zusammen

Auch wenn die Einliegerwohnung einen eigenen Eingang hat: Mieter und Vermieter leben enger zusammen als üblich. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit geschaffen. Zudem kann ohne einen qualifizierten Grund ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen werden.

"Während bei sonstigen Mietverträgen ein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf für eine Kündigung vorliegen muss, kann der Vermieter bei einer Einliegerwohnung dem Mieter ohne besonderen Grund kündigen", sagt Fachanwältin Kreutzer. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate. Das regelt Paragraf 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Besteht das Mietverhältnis bis zu fünf Jahre, beträgt die Frist somit drei plus drei, also insgesamt sechs Monate, bei bis zu acht Jahren neun Monate und bei längerer Mietdauer ein Jahr.

Voraussetzung: Vom Vermieter selbst bewohnt

Die entscheidende Voraussetzung, damit der Vermieter sich auf die Vorschrift zur erleichterten Kündigung bei der Einliegerwohnung berufen kann: Er muss das Gebäude selbst bewohnen. Bei Streitigkeiten um Kündigungen dreht es sich daher oft um die Frage, ob im konkreten Einzelfall wirklich von selbst bewohnen gesprochen werden kann.

Die Rechtsprechung dazu ist vielfältig: Wenn der Vermieter wegen Urlaub oder Kur häufig nicht zu Hause ist, kann er trotzdem auf die erleichterte Kündigung pochen, entschied zum Beispiel das Landgericht Hamburg (Az.: 11 S 76/82). Wenn der Vermieter hingegen seine Wohnung nur am Wochenende nutzt, darf er nicht ohne guten Grund kündigen. 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde verfasst von Andreas Kunze, dpa, n-tv.de

im August

Fatale Mietenpolitik wird fortgesetzt

Politik kaschiert eigene Fehler

„Die Große Koalition geht nun daran, die Fehler ihrer eigenen Wohnungs- und Mietenpolitik im Bund und in den Ländern zu kaschieren.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Beschlüsse des Koalitionsausschusses. „Die Verlängerung der Mietpreisbremse ist ein fatales Signal an die Länder, weiterhin im wohnungspolitischen Dornröschenschlaf zu verharren. Statt für Wohnungsneubau zu sorgen, dürfen Städte wie Berlin jetzt weiter Investitionen verhindern“, sagte der Verbandschef.

Wie sehr die Politik ihren eigenen Fehlern hinterherlaufe, zeige die Absicht der Regierung, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. „Private Vermieter verkaufen ihre Wohnungen doch nicht, wenn sich mit der Vermietung Geld verdienen ließe. Sie tun es, weil die vermieterfeindliche Regulierungspolitik ihnen keine Wahl lässt“, betonte Warnecke.

Weitere beabsichtigte Regelungen träfen insbesondere die privaten Kleinvermieter. Der Rückzahlungsanspruch bis 30 Monate nach Vertragsbeginn, wenn die vereinbarte Miete oberhalb der Grenzen der Mietpreisbremse liegt, wird nach Ansicht von Haus & Grund viele Vermieter weiter verunsichern. „Wir brauchen Ermunterung für alle, die Wohnraum vermieten wollen, nicht Verunsicherung“, betonte Warnecke. Dafür seien sie auch auf aussagekräftige Mietspiegel angewiesen. Doch auch dieses seit Jahrzehnten erfolgreich angewendete Instrument werde Stück für Stück zerstört. „Mit der Ausweitung des Betrachtungszeitraums für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre wird bei Weitem keine Marktmiete mehr abgebildet. Und viele Kommunen werden gar nicht das Geld haben, nun komplett neue Mietspiegel zu erstellen“, gab Warnecke zu bedenken.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im Juli

Urteil: Verjährung Beseitigungsanspruch

Beseitigungsanspruch verjährt in drei Jahren - Selbst abschneiden darf man weiter, wenn Äste vom Nachbargrundstück herüberragen

Ein Grundstückseigentümer muss keine Einwirkung zum Nachbargrundstück dulden. Das gilt auch für Wurzeln und Äste eines Baumes. Dessen Eigentümer ist als Störer i.S.d. § 1004 BGB anzusehen, wobei der Anspruch gegen den Störer auf Unterlassung oder Beseitigung der Störung in drei Jahren verjährt, wie jetzt der BGH entschieden hat.

 

Der Fall:

Die Äste des Baumes auf dem Nachbargrundstück ragten auf das Grundstück der Klägerin herüber. Sie verlangte von den Beklagten das Zurückschneiden des Baumes. Das Landgericht hielt den Anspruch für verjährt, da die Eigentumsstörung länger als drei Jahre angedauert habe. Die zugelassene Revision war erfolglos.

Das Urteil:

Der BGH meinte, der Anspruch auf Beseitigung der herüberragenden Äste nach § 1004 BGB sei verjährt. Es liege keine einheitliche Dauerhandlung vor, ebenso wenig eine fortlaufend wiederholte Störung, bei der der Unterlassungsanspruch jeweils neu entstehe. Der Anspruch auf Beseitigung entstehe vielmehr in dem Zeitpunkt, in dem die Eigentumsbeeinträchtigung infolge des Wachstums der Äste einsetze. Wenn der Nachbar den störenden Zustand länger als drei Jahre hinnehme, könne er die Beseitigung nicht mehr verlangen. Die Vorschrift des Nachbarrechtsgesetzes (in dem Fall Baden-Württemberg), wonach ein Anspruch auf Zurückschneiden der Verjährung nicht unterworfen sei, gelte nicht für den Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB, für den eine Gesetzgebungskompetenz des Landes nicht bestehe.

Anmerkung:

Ob eine Störung durch herüberragende Äste eine Dauerstörung darstellt und deshalb ein Beseitigungsanspruch nicht der Verjährung unterliegt, war streitig. Das LG Krefeld (GE 2018, S. 824) hat das angenommen, ebenso das LG München (GE, S. 1567. Die entgegengesetzte Auffassung, Verjährung in drei Jahren nach erstmaliger Störung, hatte das LG Itzehoe vertreten (ZMR 2016, S. 503). Dem folgt auch der BGH. Die Rechtsprechung zur Verjährung von Unterlassungsansprüchen aus vertragswidriger Nutzung (Beschluss vom 16.6.2011, AZ:V ZA 1/11) oder wegen Eindringens von Sickerwasser durch eine bauliche Anlage auf dem Nachbargrundstück sei hier nicht einschlägig.

Der Unterlassungsanspruch entstehe nicht fortwährend neu, sondern einmalig mit dem Herüberwachsen. Dann nach Kenntnisnahme durch den Eigentümer beginne die Verjährung. Das betrifft freilich nur den Anspruch auf § 1004 BGB auf Beseitigung durch den Nachbarn, während das Selbsthilferecht nach § 910 BGB (Abschneiden von vom Nachbargrundstück eingedrungenen Zweigen und Wurzeln) davon nicht betroffen ist.

Es unterliegt nicht der Verjährung, weil es kein Anspruch i.S.d. § 194 BGB ist (§ 194 Abs. 1 BGB lautet: „Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), unterliegt der Verjährung.“ Ein Anspruch auf Kostenerstattung für die Selbsthilfe ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Anspruch aus § 1004 BGB verjährt ist. Ein solcher Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Geschäftsführung ohne Auftrag setzt voraus, dass ein durchsetzbarer (also nicht verjährter) Beseitigungsanspruch gegen den Nachbarn besteht. (BGH, Urteil vom 22.02.2019, Az.: V ZR 136/18)

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

 

im Juni

Antrag zum Abschluss eines Mietvertrages muss zügig angenommen werden
Verspätete Annahme gilt als neuer Antrag 

1. Nach § 147 Abs. 1 BGB kann der gegenüber einem Anwesenden gemachte Antrag auf Abschluss eines Vertrages nur sofort angenommen werden. Das gilt auch, wenn er telefonisch erfolgt. Bei einem Abwesenden kann die Annahme nur bis zu dem Zeitpunkt erfolgen, in dem der Antragende eine Antwort „unter regelmäßigen Umständen“ erwarten darf (§ 147 Abs. 2 BGB). 

2. Nach Ansicht des BGH (Urt. v. 24.02.2016 – XII ZR 5/15 – Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht 2016, 356) kann der Antragende bei einem gewerblichen Mietvertrag in der Regel davon ausgehen, dass der in Aussicht genommene Vertragspartner innerhalb von zwei bis drei Wochen die Annahme erklärt. Die Frist setzt sich zusammen aus der Zeit für die Übermittlung des Antrags an den Empfänger, dessen Bearbeitungsund Überlegungszeit sowie der Zeit für die Übermittlung der Antwort an den Antragenden. Sie beginnt daher schon mit der Abgabe des Vertragsangebots und nicht erst mit dem Zugang bei dem in Aussicht genommenen Vertragspartner. Zu den „regelmäßigen Umständen“ i.S. von § 147 Abs. 2 BGB gehören auch verzögernde Umstände, die der Antragende erkannte oder erkennen musste wie absehbare Urlaubszeiten oder Streik bei der Post. Ferner zählen dazu die Organisationsstruktur großer Unternehmen, die Erfordernisse der internen Willensbildung bei Gesellschaften oder juristischen Personen. Die Rechtzeitigkeit eines Vertragsangebots hat grundsätzlich derjenige zu beweisen, der den Vertragsschluss behauptet und daraus Rechte herleitet. Dabei erfolgt keine Beweiserleichterung. 

3. Der Mietvertrag, der dem Urteil des BGH v. 24.02.2016 – (a.a.O.) zugrunde liegt, betrifft ein Grundstück, auf dem ein Mobilfunkanbieter eine Mobilfunkantenne errichten will. Der BGH verneint in diesem Fall die rechtzeitige Annahme des Vertragsangebots, da zwischen der Abgabe am 09.12.2003 und der Annahme am 28.01.2004 insgesamt 51 Tage lagen. Bei diesem Zeitraum liegt auch unter Berücksichtigung der Weihnachtsfeiertage und der Urlaubszeit vom 20.12.2003 bis zum 06.01.2004 keine rechtzeitige Annahme vor.

4. Nach § 148 BGB kann derjenige, der einen Antrag zum Abschluss eines Mietvertrags macht, eine Frist zur Annahme bestimmen. Darüber hinaus kann auch einvernehmlich eine Frist festgelegt werden. Sofern die Annahmeerklärung verspätet erfolgt, gilt sie als neuer Antrag (§ 150 Abs. 1 BGB). Die Annahme dieses neuen Angebots bestimmt sich gegenüber einem Abwesenden nach § 147 Abs. 2 BGB).

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im Mai

Böse Überraschung: Eigentum ist weg, Vermieter bleibt man dann trotzdem!

Veräußerung an den Miteigentümer entlässt den Verkäufer nicht aus dem Mietvertrag

Zum Schutz des Mieters bestimmt § 566 BGB, dass bei Veräußerung an einen Dritten dieser in den Mietvertrag eintritt. Das gilt bei der Übertragung des Miteigentumsanteils an einen anderen Eigentümer nicht analog.

Der Fall:

Die Klägerin und ihr Ehemann waren Vermieter einer Wohnung im von ihnen bewohnten Zweifamilienhaus. Der Ehemann übertrug seinen Miteigentumsanteil an die Klägerin, die später das Mietverhältnis kündigte und Räumung verlangte. Nachdem sich der Räumungsprozess in der Hauptsache erledigt hatte, ging es nur noch um die Kosten des Rechtsstreits, die das Landgericht den Mietern auferlegte. Die Rechtsbeschwerde war erfolgreich.

Der Beschluss:

Der Bundesgerichtshof meinte, der Ehemann der Klägerin sei nach wie vor Vermieter, da er durch die Übertragung des Miteigentumsanteils an die Klägerin nicht aus dem Vertrag ausgeschieden sei. Die Vorschrift des § 566 BGB gelte nur bei der Veräußerung an einen Dritten und nicht an einen Mitvermieter. Entgegen der Auffassung des Landgerichts komme auch eine analoge Anwendung dieser Vorschrift nicht in Betracht, da ihr Sinn und Zweck nur zum Schutz des Mieters sei, der hier nicht berührt sei. Der Verlust des Besitzes infolge des Veräußerungsvorgangs sei nicht zu besorgen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im April

Die Aufhebung der Grundsteuerumlage schadet dem Neubau- Umlagefähigkeit der Grundsteuer muss bleiben

Düsseldorf erlebt seit Jahren Bevölkerungswachstum. Die Stadt ist bei Mietern sehr beliebt, weil sie eine hohe Lebensqualität und gute Jobs bietet. So erreicht Im Jahr 2018 die Quote der Fertigstellungen von Wohnungen einen neuen Höchstwert.

Der nun von der SPD geforderten Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer erteilt Dr. Fliescher, Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf, eine klare Absage. Dies würde zu einer wesentlichen Einschränkung der Bautätigkeit in Düsseldorf führen. Schließlich soll die Grundsteuer nach dem jetzt vorgeschlagenen Modell nach dem Alter der Immobilie und deren Wert berechnet werden. Gerade bei neueren Immobilien wird somit eine sehr hohe Grundsteuer anfallen, die dann der Eigentümer letztlich allein zu tragen hätte. Dies würde den Neubau von Mietwohnungen noch unattraktiver machen als er heute schon ist, sagt Dr. Fliescher.

Die Forderung, die Grundsteuer zukünftig nur noch von Eigentümern tragen zu lassen, wird darüber hinaus zu steigenden Mieten führen. Schließlich werden die Eigentümer dann versuchen, diese zusätzlichen Kosten über die Miete an den Mieter weiterzugeben. Das Ziel der SPD, eine Entlastung der Mieter zu erzielen, wird so nicht erreicht werden.

Die Tragung der Grundsteuer nur durch Eigentümer ist auch ungerecht, sagt Dr. Fliescher. Schließlich dient die Grundsteuer der Finanzierung der Gemeinden und kommt somit allen Bürgern zugute. Warum hierfür zukünftig nur die Eigentümer zuständig sein sollen, wo doch in Düsseldorf 80 Prozent der Bewohner Mieter sind, versteht Dr. Fliescher nicht.

Statt über die Umlagefähigkeit der Grundsteuer zu diskutieren, sollte das neue Grundsteuermodell diskutiert werden, fordert Dr. Fliescher. Das jetzige Modell ist extrem Bürokratielastig und führt tendenziell zu höheren Grundsteuern, als das auch in der Diskussion befindliche wertunabhängige Modell.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im März

Eigentümer unterstützen, Potenziale der Gebäudeaufstockung nutzen - Haus & Grund Deutschland zu Nachverdichtung ohne Flächenverbrauch

Das enorme Potenzial der Wohnraumschaffung durch Gebäudeaufstockung kann nur genutzt werden, wenn die Rahmenbedingungen für Eigentümer deutlich verbessert werden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland anlässlich der heutigen Veröffentlichung der Deutschland-Studie 2019 hin. „Notwendig sind zum einen Weiterentwicklungen im Bau- und Planungsrecht“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke in Berlin. Er erläuterte, dass Gebäudeeigentümer im Vorfeld einen hohen Planungsaufwand einbringen müssen, um das individuelle Potenzial erkennen zu können. „Hier brauchen sie ein hohes Maß an Beratung. Das sollte gefördert werden.“

Die Deutschland-Studie 2019 „Wohnraum-Potenziale in urbanen Lagen – Aufstockung und Umnutzung von Nicht-Wohngebäuden“ wurde von der TU Darmstadt und dem Pestel-Institut unter Beteiligung von Haus & Grund Deutschland und zahlreichen weiteren Branchenverbänden erstellt. Sie belegt, dass durch Aufstockung von Wohn- und Nichtwohngebäuden 2,3 bis 2,7 Millionen Wohneinheiten geschaffen werden könnten.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im Februar

Die Grundsteuer ist für alle da

Nun ist sie da, die vorläufige Einigung von Bund, Ländern und Gemeinden über die wegen der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts notwendig gewordene Neugestaltung der Grundsteuer. Deren Berechnung soll zukünftig vom Bodenrichtwert der Grundstücke, bei Selbstnutzern von der Durchschnittsmiete in der Gemeinde sowie bei vermieteten Einheiten von der erzielten Nettomiete und zusätzlich vom Alter der Gebäude abhängig sein.

Aus diesem Modell ergibt sich nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts gleichzeitig die Verpflichtung der regelmäßigen Neubewertung aller fast 40 Millionen Grundstücke in Deutschland, und zwar nach jeweils sieben Jahren. Dass damit viele Beamte deutlich mehr Arbeit haben werden, dürfte klar sein. Umso mehr verwundert es, dass der Deutsche Städtetag ein großer Fürsprecher dieses Modells ist. Möglicherweise besteht dort der geheime Plan, über die Verpflichtung zur ständigen Neubewertung der Immobilien mächtig Kasse zu machen. Schließlich sind in manchen Gegenden die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren stark gestiegen – dies würde dann eine ebenso starke Steigerung der Grundsteuer bedeuten. Die Aufkommensneutralität für die Grundsteuerreform gilt übrigens nicht dauerhaft, sondern lediglich für die Einführungszeit der neuen Bewertungsparameter. Allerdings sind die jährlichen Einnahmen aus der Grundsteuer für die Gemeinden seit 2003 von 9,7 Milliarden auf 14,5 Milliarden Euro also um 49,5 Prozent gestiegen.

Haus und Grund, Bayern und Baden-Württemberg sowie die FDP hatten übrigens ein deutlich einfacheres Modell vorgeschlagen, bei dem die Grundsteuer nur von der Wohnfläche und der Fläche des Grundstücks abhängig gewesen wäre, ohne dass reale Werte eine Rolle gespielt hätten. Damit wäre die ständige kostenintensive Neubewertung entfallen, und die Finanzierung der Gemeinden wäre sichergestellt gewesen. Um teurere Grundstücke auf- und günstigere abzuwerten, hätte man ein Stadtgebiet auch in unterschiedliche Zonen einteilen und somit Niveauunterschiede der Immobilienwerte bei der Grundsteuer abbilden können. Dieser Aspekt ist ohnehin auch im jetzigen Eckpunktepapier enthalten.

Einige schon bekannte Details aus der Einigung weisen auf die Einnahmeverbesserung der Gemeinden. Insbesondere sozial eingestellte Vermieter werden künftig bei der Grundsteuer bestraft. Liegt die tatsächlich erzielte Nettokaltmiete um mehr als 30 Prozent unterhalb des Durchschnittsmietwerts in der Gemeinde, wird bei der Grundsteuer die durchschnittliche Nettokaltmiete abzüglich 30 Prozent berechnet. Liegt das Bodenwertniveau unterhalb der Durchschnittswerte im Land, kann die Kommune optional den Durchschnittswert vergleichbarer Kommunen ansetzen.

Klar ist, dass die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden zur Daseinsfinanzierung darstellt. Die durch das neue System angelegten Steigerungen dürften aber nicht zu mehr bezahlbaren Wohnungen beitragen. Nicht akzeptabel sind in diesem Zusammenhang teilweise erhobene Forderungen nach der Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer in den Betriebskosten, was eine unzumutbare zusätzliche Belastung der Vermieter bedeuten würde. Zudem ist die derzeitige Praxis bereits seit Inkrafttreten der II. Berechnungsverordnung im Jahr 1957 gesetzlich so vorgesehen.

Da die Grundsteuer den Gemeinden zur Daseinsvorsorge, also beispielsweise zur Finanzierung der Feuerwehren, Schulen, Schwimmbäder oder Straßen dient, müssen sich alle – Vermieter und Mieter gleichermaßen – an der Finanzierung des Gemeinwesens beteiligen. Allein den Eigentümern diese Aufgabe zu übertragen, ist nicht nur ungerecht, sondern auch unrechtmäßig. Häufig sind in Städten die meisten Einwohner Mieter. Diese müssen dementsprechend auch einen Finanzierungsbeitrag leisten. Problematisch wäre die fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer auch für die Schaffung der dringend benötigten Neubauten. Welcher Vermieter ist bereit, einen Neubau in dem Bewusstsein zu errichten, zukünftig stetig steigende Grundsteuern allein tragen zu müssen?

Der ständige Verweis auf das Ausland, wo die Grundsteuern deutlich höher als in Deutschland seien, geht ins Leere. Bei der Belastung der Bürger mit Steuern und Abgaben ist Deutschland laut der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) schon jetzt Weltspitze. Dass die Grunderwerbsteuer in fast allen europäischen Ländern unbekannt oder zumindest niedriger ist, führt auch nicht dazu, diese Steuer zu senken oder gar abzuschaffen.

Haus und Grund wird die Gemeinden dazu auffordern, mit der Grundsteuerreform dauerhaft keine zusätzlichen Einnahmen zu erzeugen. Um steigende Immobilienpreise – und damit auch steigende Mieten – auszugleichen, müssen die Gemeinden den jeweiligen Hebesatz so anpassen, dass die Aufkommensneutralität gewahrt bleibt.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im Januar

Blaue Tonne wird 2019 Pflicht für ganz Düsseldorf

Biotonne wird gebührenfrei – Restmüllgebühren sinken leicht – Abwassergebühren bleiben gleich – Straßenreinigungsgebühren steigen

 

2019 findet eine entscheidende Änderung in der Entsorgungsstruktur der Landeshauptstadt Düsseldorf statt. Nach kontroverser Diskussion beschloss der Stadtrat die verpflichtende Einführung der blauen Tonne für alle Düsseldorfer Papierabfälle. Bislang ist die Nutzung der blauen Tonne freiwillig. Mit dieser Maßnahme sollen die Papier-Bündelsammlung ganz abgeschafft und die großen Papier-Container, deren Standplätze oft sehr unsauber aussehen, so weit wie möglich abgebaut werden.

 

Die rund 35.000 Tonnen Altpapier aus Privathaushalten machen 15,4 Prozent der jährlichen Abfälle in Düsseldorf aus. Insgesamt 17.000 Tonnen davon wurden in Sammelcontainern entsorgt, die im Stadtgebiet aufgestellt sind. In den Außengebieten wird das Papier zudem mit so genannten Bündelsammlungen ab-geholt, und es gibt 40.000 blaue Tonnen (für 56 % der Häuser in Düsseldorf). Da sich in den letzten Jahren das Altpapieraufkommen durch den zunehmenden Versandhandel erhöht hat, möchte die Stadt die Menge des gesammelten Papiermülls weiter er-höhen. Die blaue Tonne soll grundsätzlich kostenlos sein, es sei denn, die AWISTA holt die Tonne aus dem Gebäude ab und stellt sie wieder dorthin zurück (so genannter Vollservice). Diese Option kann von den Eigentümern frei gewählt werden.


Gerade Eigentümer von Immobilien in der Innenstadt haben sich, als die ersten Pläne zu der verpflichtenden Abnahme der blauen Tonne bekannt wurden, sehr kritisch geäußert. Schließlich fehlt es in diesen Immobilien sehr häufig an Möglichkeiten, die gefüllt oftmals sehr schweren blauen Papiertonnen überhaupt aufzustellen. Ein Standplatz im Keller kommt in vielen Gebäuden nicht in Frage. Zum einen wegen des Brandschutzes, zum anderen, weil die mit Papier beladenen Tonnen, selbst wenn die Tonne nur 80 Liter fasst, sehr schwer sind. Es dürfte unzumutbar sein, solche Tonnen über enge Treppen aus dem Keller hinaufzuziehen.

Müssen nun zwingend Müllaufzüge gebaut oder gar ein gesonderter Müllabstellraum im Erdgeschoss zu Lasten von Wohnfläche ausgewiesen werden?
Hier gilt der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, sodass Ausnahmen vom Anschluss- und Benutzungszwang zu-lässig sind. Dies ist nach einer internen Verwaltungsanweisung dann der Fall, wenn für bauliche Veränderungen auf dem Grundstück mehr als die zweifache Jahresgebühr für die (graue) Restmülltonne investiert werden müsste – das wären also z. B. mehr als 942 Euro (zwei Müllgefäße à 120 l bei wöchentlicher Leerung im Vollservice).

Für einige Düsseldorfer ist die Einführung der blauen Tonne sicher eine willkommene Erleichterung, da sie ihr Altpapier nicht mehr zu einem Container schleppen oder umständlich bündeln müssen. In den innenstadtnahen Gründerzeitvierteln wie Pempelfort, Flingern-Nord oder Unter- und Oberbilk wird es aber erhebliche Probleme mit der Aufstellung der Tonne und deren Handling, aber auch bei der Abholung geben. Das Umweltamt schlägt als Lösung vor, die blauen Tonnen in einer Garage oder im Vorgarten aufzustellen. Aber auch die gemeinsame oder geteilte Nutzung der Tonne mit einem Nachbarn ist, wie auch beim Restmüll, möglich (z. B. von zwei Restmülltonnen à 120 Liter auf eine 240-Liter-Tonne umsteigen), um so Raum für die blaue Tonne zu schaffen. Ob
d
ies, gerade bei Mehrfamilienhäusern, überhaupt praktikabel ist, bleibt abzuwarten. 

 

Bis zum Sommer 2019 sollen alle Hauseigentümer über die Einführung der blauen Tonne per Brief informiert werden. In diesem Schreiben wird auch die Möglichkeit gegeben, sich zur geplanten Aufstellung der blauen Tonne zu äußern. Ab Sommer sollen dann zunächst in den Außengebieten der Stadt die Papiertonnen aufgestellt werden, in den innenstadtnahen Vierteln ab Herbst 2019.

Gebühren für Restmüll sinken, Biotonne wird kostenlos

Günstigere Entsorgungskonditionen führen dazu, dass die Restmüllgebühren für 2019 im Durchschnitt um 2,8 Prozent gesenkt werden können. Für eine 120-Liter-Restmülltonne im Vollservice sinken die Gebühren beispielsweise von 486,00 auf 471,60 Euro. Für die Biotonne muss ab Januar 2019 keine Gebühr mehr bezahlt werden – zumindest, wenn man sie selbst vor die Tür stellt. Für die rund 1.600 Biotonnenbesitzer, die die Behälter weiterhin von der Müllabfuhr aus dem Gebäude holen lassen, sinkt die Gebühr einheitlich auf 30,53 Euro pro Jahr – egal, wie viele Liter Müll ihre Tonne fasst. Die Stadt will mit der Gebührenbefreiung und -reduzierung die Biotonne weiter fördern, um die Restmüllmengen zu senken. Eine Pflicht, Biotonnen zu nutzen, besteht nicht. Derzeit gibt es in Düsseldorf rund 18.500 Biotonnen. Diese Biotonnen werden durch eine Quersubventionierung letztlich über die Restmüllgebühren finanziert. Die Senkung der Restmüllgebühren könnte also höher ausfallen, wenn nicht die Entsorgung des Bioabfalls subventioniert werden würde.

 

Gebühren für Straßenreinigung steigen. Abwassergebühren bleiben gleich

Die Gebühren für die Straßenreinigung steigen leicht, im Bereich der allgemeinen Teuerungsrate, um durchschnittlich 1,4 Prozent. Die Gebühren für das Abwasser bleiben auf dem Niveau des Jahres 2008, also mehr als zehn Jahre konstant.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

 

Jahresausblick 2019: Wieder zusätzliche Belastungen für Eigentümer

 

Der wohnungspolitische Kompass der großen Koalition in Berlin scheint abhandengekommen. Anstatt den Bau von Immobilien flächendeckend zu erleichtern, wird mit Aktionismus auch dem letzten Kleinvermieter die Lust an der Bewirtschaftung von Immobilien verdorben.

 

Das Ergebnis: zu wenig Wohnungsbau. Da hilft auch die gerade beschlossene Sonderabschreibung für neu gebaute Immobilien oder Wohnungen wenig, die es ermöglicht, innerhalb der ersten vier Jahre 20 Prozent der Bau- bzw. Anschaffungskosten abzuschreiben.

 

Trotz starker Wohnungsnachfrage werden derzeit noch nicht einmal die Baufertigstellungszahlen der 90er Jahre erreicht. Dies ist ein Ergebnis verfehlter Wohnungs-baupolitik, die durch ständig neue Vorschriften das Bauen immer komplizierter und teurer gemacht hat. Nachdem das Mietrecht schon 2001, 2013 und 2015 zu Gunsten der Mieter verbessert wurde, wird 2019 die nächste belastende Mietrechtsreform auf Eigentümer zukommen. Das Mietrecht ist zu einem bloßen Spielball politischer Interessen geworden und dient schon längst nicht mehr einer gerechten Abwägung der Interessen aller Beteiligten.

 

Was kommt im Einzelnen ab dem 1. Januar 2019 auf Vermieter zu?

Neue Regeln zur Mietpreisbremse

 

Bei Abschluss des Mietvertrages in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt (z. B. Düsseldorf, Ratingen, Meerbusch und Erkrath), sollen Vermieter unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrages in Textform Auskunft geben, sobald sie eine Miete verlangen wollen, die 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt, und sich auf folgende Ausnahmetatbestände berufen wollen:

 

  1. Die Miete des Vormieters lag bereits gemäß § 556e Abs. 1 BGB in derselben Höhe.
  2. Es findet die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556 f Satz 2 BGB) statt.
  3. Die Wohnung wurde erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet (§ 556 f Satz 1 BGB).

 

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine der Ausnahmen vorliegt. Vermieter sollen bis zu zwei Jahre rückwirkend die Auskunft nachholen können. Die Mietdifferenz kann der Vermieter dann aber erst zwei Jahre nach formgerechter Nachholung der Angaben fordern.

Mieter können allerdings nur überhöhte Mieten zurückfordern, die nach Rüge fällig geworden sind. Anstatt einer qualifizierten Rüge müssen Mieter nur noch eine einfache Rüge erheben.

 

Neue Vorgaben zur Modernisierung

Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen sollen künftig nur noch in Höhe von 8 Prozent anstatt bisher 11 Prozent auf Mieter umgelegt werden können. Daneben werden als Investitionsbremse erstmals Kappungsgrenzen eingeführt: allgemein 3 Euro/m², bei einer Miete unterhalb von 7 Euro/m² nur 2 Euro, jeweils innerhalb von 6 Jahren. Schlechte Lagen mit günstigen Mieten werden zu Lasten der Bewohner zementiert. Bei Durchschnittsmietpreisen in Deutschland von unter 7 Euro, wird zudem oft die Kappungsgrenze von 2 Euro greifen.

 

Vermieter sollen Modernisierungsmaßnahmen nicht dazu nutzen können, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. Es wird eine Pflichtverletzung vermutet, wenn nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme begonnen wird, die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt wird oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass sie Mieter erheblich belastet. Der Vermieter kann sich nur entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Gelingt das nicht, kann der Mieter Schadensersatz aus §§ 280, 281 BGB verlangen. Die Tatbestandsmerkmale sind schwer greifbar, insbesondere wenn ein „Herausmodernisieren“ vermutet wird, weil ein Mieter erheblich belastet wird. Das wird für Vermieter, die gerade komplexe Maßnahmen durchführen, zu einem erheblichen Risiko führen. Zusätzlich soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen – mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro.

 

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Maßnahmen erleichtern. Bei Kosten bis 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungs-kosten umlegen können.

 

Die Grundsteuerreform kann zu Belastungen der Eigentümer führen

Doch noch nicht genug. Spätestens wenn es um die Pläne zur Grundsteuerreform geht, wird das Verständnis für das politische Handeln gegen Null gehen. Kürzlich kündigte der Bundesfinanzminister an, nicht nur die aktuellen Grundstückswerte in die Grundsteuerberechnung einfließen zu lassen, sondern auch die aktuellen Miethöhen, plus einer Wertminderung für das Gebäudealter. Ein Bürokratiemonster, das die Verwaltungen der Gemeinden schnell überfordern würde. Hierdurch kann es zu einer deutlichen Steigerung der Grundsteuer in den schon stark belasteten Ballungsräumen der Städte kommen. Es verwundert deswegen wenig, wenn Mietervereine die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer bei den Nebenkosten fordern, was teilweise zu einem positiven Echo in der Berliner Koalition führt. Es bleibt zu hoffen, dass sich dieses Modell nicht durchsetzt und stattdessen das gleichzeitig vorgeschlagene, von Haus und Grund präferierte Modell einer wert-unabhängigen Festlegung der Grundsteuer bevorzugt wird.

 

Gesetzesvorhaben auf Landesebene werden nicht umgesetzt

Die Grunderwerbsteuer, eine der größten Belastungen beim Immobilienerwerb, wird nicht gesenkt und die Bundesratsinitiative zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Einräumung eines Freibetrages für Ersterwerber wird nicht mit Nachdruck verfolgt.

Darüber hinaus hat die Landesregierung entgegen des Koalitionsvertrages bislang weder die Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent noch die Mietpreisbremse aufgehoben. Das zu evaluierende Wohnungsaufsichtsgesetz soll sogar noch verschärft werden.

Das schafft wenig Anreize für private Eigentümer, weiter in ihren Bestand zu investieren oder neu zu bauen. Dabei beweist der aktuelle Mietenbericht der Bundesregierung, dass die Mietpreisbremse nicht wirkt. In allen größeren Städten Deutschlands gilt sie bereits. Dennoch sind die Mieten in Ballungsräumen nur unwesentlich stärker gestiegen als im Landesdurchschnitt. Warum die Bundesregierung erneut auf eine komplexe Verschärfung dieses völlig wirkungslosen Instruments setzt, versteht niemand.

 


Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im Dezember

Keine Mietminderung bei drohender Schimmelbildung

Haus & Grund begrüßt BGH-Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass eine drohende Schimmelbildung in Wohnungen nicht zu einer Minderung der Miete berechtigt (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Der Vermieterverband Haus & Grund Deutschland begrüßte diese Entscheidung. „Wer in ein älteres Haus einzieht, kann keinen Baustandard von heute erwarten. Daher ist dieses Urteil angemessen und praxisgerecht“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Warnecke.
Er wies darauf hin, dass durch die Rechtsprechung der vergangenen Jahre die Möglichkeiten für Mietminderungen stark ausgeweitet wurden. Dies gehe sogar so weit, dass Mietminderungen bei Mängeln zulässig sind, die der Vermieter weder zu vertreten hat noch beheben könnte. Beispielhaft nannte er laute Nachbarn oder Lärm durch eine Straßenbaustelle. „Gut, dass der BGH nicht zugelassen hat, dass bereits bei drohenden Mängeln die Miete gekürzt werden kann“, sagte Warnecke.
Die Fälle: Der Bundesgerichtshof hatte über die Klagen von Mietern zweier Wohnungen in Schleswig-Holstein zu entscheiden. Die Kläger, die in preisgebundenen Wohnungen desselben Vermieters wohnen, wollten die Miete mindern. Sie meinten, in den Wohnungen, die in den Jahren 1968 und 1971 nach den damals geltenden Bauvorschriften gebaut wurden, bestünde die Gefahr der Schimmelbildung. Das zuständige Landgericht hielt eine Mietminderung für rechtens, weil aufgrund von Wärmebrücken regelmäßig in den Monaten zwischen Oktober und März die Gefahr von Schimmelbildung bestehe. Diese Entscheidung hat der BGH nun gekippt.


Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im November

Haus-Aufgaben im Herbst: Immobilie jetzt winterfit machen!

Kühl geworden ist es schon, bevor auch noch Frost, Schnee und Sturm kommen, sollten Eigentümer ihre Häuser winterfest machen. Das spart Geld und Energie. Haus & Grund Düsseldorf informiert, was zum Winter-Check am Haus dazugehört.

 

Herbststürme und Unwetter können leicht zu unentdeckten Schäden an Dach und Fassade führen. Dachziegel können verrutschen oder Risse an Hauswänden entstehen. Kleine Ritzen machen den Weg frei für eindringendes Wasser – das ist gefährlich, wenn der Frost kommt. „Frostschäden an Fallrohren oder Regenrinnen, an der Fassade oder am Dach verursachen schnell teure Reparaturen. Daher sollte man mögliche Schäden besser vor der Frostperiode finden“, sagt Dr. Werner Fliescher. Der Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf erinnert außerdem: „Hauseigentümer sollten unbedingt daran denken, Außen-Wasseranschlüsse und Absperr-Wasserkräne im Haus zu schließen, um Frostschäden in den Leitungen zu verhindern.“


Ein weiterer Punkt auf der Winter-Checkliste gilt dem Herbstlaub. Dr. Werner Fliescher, Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf, erklärt: „Es ist wichtig, im Herbst das Dach zu prüfen und die Regenrinnen vom Herbstlaub zu befreien. Sonst können in der nasskalten Jahreszeit Regenrinnen und Fallrohre verstopfen, Regen und Schnee(matsch) fließen dann nicht mehr ab.“ Er hat auch einen Tipp, der den Aufwand und die Kosten im Vorfeld stark begrenzen kann: „Es gibt spezielle Dach- und Regenrinnengitter, die das Herbstlaub gleich draußen halten.“

Ebenfalls wichtig: „Prüfen Sie Fenster- und Türdichtungen gründlich“, empfiehlt Fliescher. „Durch undichte Fenster oder zugige Türen verliert das Gebäude unnötig Wärme, die Heizkosten steigen.“ Für eine energiesparende Beheizung sollten außerdem die Heizkörper vor der Winterperiode entlüftet werden. Wenn es im Haus einen Kamin oder Schornstein gibt, sollte man ihn im Herbst von Schmutz befreien, damit er in der kalten Jahreszeit auch richtig zieht. Das ist sicherheitsrelevant: „Damit beugen Sie tödlichen Unfällen durch Kohlenmonoxid vor“, gibt Fliescher zu bedenken. Wer mit Öl heizt, sollte den Heizölvorrat prüfen. Vor dem Nachtanken lohnt sich ein Gespräch mit den Nachbarn, denn Sammelbestellungen sparen bares Geld.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

Wie viel Adventsdeko ist in der Mietwohnung erlaubt?

Zeit für weihnachtliche Deko: Haus & Grund Düsseldorf gibt rechtliche Tipps

 

Der Advent steht vor der Tür und viele Menschen dekorieren das eigene Heim. Aber nicht jeder ist davon begeistert. Vor allem dann, wenn der Nachbar es mit der Deko übertreibt. Aber wo ist die Grenze? Was ist erlaubt und was ist zu viel? 

 

Düsseldorf. Ein bisschen Dekoration gehört zum Advent einfach dazu. „Eigentümer und Mieter dürfen ihre Wohnung, Fenster und Balkone so weihnachtlich dekorieren, wie sie mögen“, sagt Dr. Werner Fliescher, Vorstand von Haus & Grund Düsseldorf. Das gelte auch für Terrasse oder Garten. Eine Lichterkette ins Fenster zu hängen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, solange sie nicht den Nachbarn mit grellem Blinken nervt oder gar seinen Schlaf stört. „Beschweren kann sich der Nachbar aber nur, wenn sein Grundstück direkt ausgeleuchtet wird oder wenn zu viele Lichterketten direkt in das Schlafzimmerfenster des Nachbarn strahlen“, ergänzt der Vorstand von Haus & Grund Dr. Werner Fliescher, Düsseldorf.

„Wer allerdings mit Zimtspray den Hausflur einnebelt oder Duftkerzen im Treppenhaus aufstellt, der nutzt das Gemeinschaftseigentum bestimmungswidrig“, zitiert Jurist Dr. Werner Fliescher ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (16.05.2003, Az.: 3 Wx 98/03). Sein Rat: „Auch beim Thema Weihnachtsdeko sollten Nachbarn aufeinander Rücksicht nehmen.“ Der Adventskranz an der Wohnungstür sei unproblematisch. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (10.11.2006, Az.: V ZR 46/06) gilt generell: Mieter dürfen Gemeinschaftsflächen im Haus wie das Treppenhaus mitgestalten. Dabei müssen sie aber Fluchtwege frei halten und Behinderungen oder Belästigungen von Nachbarn unterlassen.

Wer Fassade oder Balkon dekorieren will, darf dabei die Fassade nicht beschädigen, muss die Deko aber zugleich sicher befestigen. Wenn dann auch die Nachbarn nicht gestört werden, ist die Deko in Ordnung. Schwierig wird das, wenn etwa eine lebensgroße Weihnachtsmann-Figur die Fassade hochklettert: „So eine Dekoration lässt sich nur sicher befestigen, wenn man in die Hauswand bohrt. Das ist eine bauliche Veränderung, der ein Vermieter zustimmen muss“, mahnt Fliescher. Falls die Figur nicht ausreichend befestigt ist und auf die Straße fällt, haftet der Hauseigentümer für die Schäden.


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im Oktober

Technische Regeln für Arbeitsstätten im Geschäftsraummietverhältnis

Erforderliche Raumtemperaturen im Modegeschäft nicht unter 20°C und nicht über 26°C

Zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietete Räume müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäftes, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Hierzu gehört es, dass Raumtemperaturen von 26°C nicht überschritten und 20°C nicht unterschritten werden, so das OLG Rostock in einem Urteil vom 22.02.2018, Az.: 3 U 78/16. 

Der Fall

Die Beklagte minderte die Miete von zuletzt nahezu € 45.500 für die zum Betrieb eines Modegeschäfts über drei Etagen angemieteten Räumlichkeiten um 25 % mit der Begründung, dass sich die Mieträume in den Sommermonaten mit starker Sonneneinstrahlung auf über 26°C aufheizten, während in den Wintermonaten häufig eine Innentemperatur von weniger als 20°C zu verzeichnen sei. 

Das Urteil

Das Landgericht Rostock gab der Mietzahlungsklage der Vermieterin in Höhe von rund € 189.000 statt. Das OLG Rostock wies die Klage hingegen ab. Die eingeholten Sachverständigengutachten hätten keinen Beweis dafür erbracht, dass die im Gebäude vorhandene Klimaanlage unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten in der Lage sei, in den Sommermonaten eine Absenkung der Innentemperatur unter 26°C und in den Wintermonaten eine Beheizung von wenigstens 20°C zu erreichen. Auszugehen sei zum einen von den Regelungen der Arbeitsstättenverordnung und der diese konkretisierenden Richtlinien, wonach der Arbeitgeber verpflichtet sei, bei Außentemperaturen von 32°C Maßnahmen zu treffen, die ein Überschreiten der Innentemperatur von 26°C verhinderten. Zum anderen sei als Mindesttemperatur der allgemein anerkannte Wert von 20°C zugrunde zu legen. Die Einhaltung beider Temperaturwerte würde auch den Besonderheiten eines Bekleidungsgeschäftes gerecht werden, in dem ein häufiges Anprobieren von Kleidungsstücken die Regel sei, was aber nicht gewährleistet werden könne, wenn die Kunden ins Schwitzen gerieten oder fröstelten. Die Mieträume seien deshalb zum vertragsgemäßen Zweck nur teilweise geeignet, sodass die von der Beklagten in Anspruch genommene Minderung gerechtfertigt sei. 

Fazit

Im Anhang zur Arbeitsstättenverordnung heißt es unter Anforderungen und Maßnahmen für Arbeitsstätten, § 3 Abs. 1 Ziff. 3.5 (Raumtemperatur) wie folgt: Arbeitsräume, in denen aus betriebstechnischer Sicht keine spezifischen Anforderungen an die Raumtemperatur gestellt werden, müssen während der Nutzungsdauer unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der psychischen Belastungen der Beschäftigten eine die Gesundheit zuträgliche Raumtemperatur haben. Ziff. 4.4 der technischen Regelungen für Arbeitsstätten ASR sieht für die Arbeitsräume bei einer Außenlufttemperaturvon über 26°C Folgendes vor: 1. Wenn die Außenlufttemperatur über 26°C beträgt und unter der Voraussetzung, dass geeignete Sonnenschutzmaßnahmen nach Ziff. 4.3 verwendet werden, sollen beim Überschreiten einer Lufttemperatur im Raum von + 26°C zusätzliche Maßnahmen, z.B. nach Tabelle 4, ergriffen werden. In Einzelfällen kann das Arbeiten bei über 26°C zu einer Gesundheitsgefährdung führen, wenn z.B. 1. schwere körperliche Arbeit zu verrichten ist, 2. Besondere Arbeits- und Schutzbekleidung getragen werden muss, die die Wärmeabgabe stark behindert, oder 3. hinsichtlich erhöhter Lufttemperatur gesundheitlich vorbelastete und besonders schutzbedürftige Beschäftigte (z.B. Jugendliche, Ältere, Schwangere, stillende Mütter) im Raum tätig sind. In solchen Fällen ist über weitere Maßnahmen anhand einer angepassten Gefährdungsbeurteilung zu entscheiden. 2. Bei Überschreitung der Lufttemperatur im Raum von +30°C müssen wirksame Maßnahmen gemäß Gefährdungsbeurteilung ergriffen werden, welche die Beanspruchung der Beschäftigten reduzieren. Dabei gehen technische und organisatorische gegenüber personenbezogene Maßnahmen vor. Die Richtwerte der ASR sehen zudem eine Raummindesttemperatur von 19°C vor, wenn es sich um leichte im Stehen oder Gehen zu verrichtende Arbeiten handelt. Das OLG wirft das alles durcheinander und vermengt mit seiner freien Überzeugungsbildung hinsichtlich schwitzender oder fröstelnder Kunden. Die Arbeitsstättenverordnung und die sie ergänzenden Richtlinien geben nun einmal nichts dafür her, wann ein Mangel im Sinne von § 536 BGB wegen Temperaturerwärmung oder -unterschreitung in Innenräumen anzunehmen ist. Die Sachverständigengutachten waren deshalb überflüssig. Entscheidend wäre gewesen, ob tatsächlich Kunden bei hohen oder niedrigen Temperaturen einen Einkauf abgebrochen hätten. Das wäre natürlich im Nachhinein nicht mehr beweisbar gewesen. Unerklärlich ist, weshalb das OLG die Revision nicht zugelassen hat, wenn doch die von ihm ausgesprochene Rechtsfrage in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet wird! BGH vom 22.02.2018, Az.: 3 U78/16

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im September

Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 19. Januar 2018 entschieden, dass die Rückabwicklung eines Kaufvertrages gefordert werden kann, wenn im Exposé im Vorfeld der Verkaufsgespräche der Keller des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes als trocken bezeichnet worden ist, ohne dass dies tatsächlich zutrifft. 

Der Fall

Der Käufer erwarb aufgrund eines notariellen Kaufvertrags vom 6. April 2013 von den Verkäufern unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück und diverse Einrichtungsgegenstände. In dem Verkaufsexposé des Maklers wurde das Objekt im Vorfeld u.a. wie folgt beschrieben: „[Das Gebäude] stammt aus den 1950iger Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut und das Dach wurde gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand. […] [Das] Haus [ist] unterkellert (trocken).“ Im notariellen Kaufvertrag wurde die Haftung der Verkäufer für Sachmängel ausgeschlossen. Vor der Besichtigung des Objekts hatten die Verkäufer die Wände im Keller mit weißer Farbe gestrichen. 

Nach dem Eigentumsübergang bemängelte der Käufer, dass Wände im Keller feucht seien. Er leitete zunächst ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass sich der Keller in einem Zustand befindet, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Der Käufer meinte, er sei über Feuchtigkeit im Keller arglistig getäuscht worden. Er forderte von den Verkäufern die Zahlung eines Schadenersatzes nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks und der Einrichtungsgegenstände. 

Das Landgericht Oldenburg (Urteil vom 16. Februar 2016, Az. 4 O 2056/14) hat der Klage zum Teil stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Hiergegen legten die Verkäufer Berufung ein, während der Käufer neben der Zurückweisung der Berufung hilfsweise die Verurteilung der Verkäufer zur weiteren Zahlung beantragte.

Das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg hat mit Entscheidung vom 29. September 2016 (Az. 14 U 26/16) den Hauptantrag des Käufers abgewiesen und dem Hilfsantrag unter Abweisung im Übrigen in Höhe eines Teilbetrages stattgegeben. Das OLG erkennt damit keinen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen eines Sachmangels an. Die in dem Keller vorhandene Feuchtigkeit stelle für sich genommen keinen Mangel dar. Auf der Grundlage der in dem Verfahren getroffenen sachverständlichen Feststellungen befinde sich der Keller in einem Zustand, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Ein Mangel lasse sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen, weil im Kaufvertrag kein besonderer Zustand des Kellers vereinbart worden sei. Dies gelte auch deshalb, da der in dem Verkaufsexposé des Maklers enthaltene Hinweis auf einen trockenen Keller keinen Eingang in den späteren Kaufvertrag gefunden habe. 

Der Käufer kann laut Gericht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten erfolgreich geltend machen. Die Verkäufer hätten vor der eigentlichen Hausbesichtigung die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, also eine „Verkaufslackierung“ angebracht, um so den falschen Eindruck zu vermitteln, der Keller sei in jeder Hinsicht trocken. Der Käufer sei deshalb über den tatsächlichen Zustand des Kellers arglistig getäuscht worden. Insbesondere aufgrund der Angaben im Verkaufsexposé und der Nachfrage des Käufers anlässlich der Hausbesichtigung nach einem trockenen Keller sei den Verkäufern bekannt gewesen, dass sie diesen über den wirklichen Zustand des Kellers getäuscht hätten. Sie hätten den Käufer auf die durchgeführten Malerarbeiten und darauf hinweisen müssen, dass sich der Zustand der Kellerwände geraume Zeit nach dem weißen Anstrich bedingt durch die eindringende Feuchtigkeit erheblich verändern würde. 

Eine Verletzung von vorvertraglichen Pflichten begründet dem Gericht zufolge jedoch kein Recht zum Rücktritt vom gesamten Vertrag. Der Käufer könne lediglich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen und damit sei nur der Zustand herzustellen, der bestünde, wenn es gelungen wäre, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen. Dieser Betrag ist durch das Gericht geschätzt worden. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision wendete sich der Käufer gegen die Abweisung seines Hauptantrages. Die Verkäufer beantragten die Zurückweisung der Revision.

Das Urteil

Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht nach Ansicht der Revisionsrichter einen Schadensersatzanspruch des Käufers statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dass der Keller trocken gewesen sei, habe in dem notariellen Kaufvertrag keinen Ausdruck gefunden. Damit scheide grundsätzlich die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus, weshalb ein Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht in Betracht komme. Zudem sei festgestellt worden, dass auch gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB das Objekt eine dem Baujahr entsprechende und übliche Beschaffenheit aufweise. 

Die Richter erkennen jedoch an, dass entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts

§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB auch für Grundstückskaufverträge gilt. Danach zählen ebenfalls derartige Eigenschaften zur Beschaffenheit, die der Käufer eines Grundstücks aufgrund der öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen oder Angaben im Exposé erwarten darf. Es mache gerade keinen Unterschied, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handele. Das Verkaufsexposé des Maklers habe den ausdrücklichen Hinweis darauf enthalten, dass der Keller trocken sei. Diese Beschaffenheit dürfe der Käufer erwarten, wobei es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht darauf ankomme, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden habe. Insofern liege in dem vorliegenden Fall ein Sachmangel vor, der zu rechtlichen Forderungen berechtige. 

Ein Haftungsausschluss für Sachmängel im Kaufvertrag soll nach Ansicht der Richter zwar auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks betreffen. Hierauf kann sich jedoch nach Meinung der Richter derjenige nicht berufen, der arglistig Mängel verschwiegen hat. Der Käufer soll nach Auffassung des Senats gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB zudem wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten gegen die Verkäufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages im Wege des Schadensersatzes haben. 

Nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten könne der Geschädigte grundsätzlich den Ersatz des Vertrauensschaden verlangen (Senat, Urteil vom 19. Mai 2006, Az. V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39). Er sei dann so zu behandeln, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Daher sei zunächst in der Regel die Berechtigung gegeben, sich von dem Vertrag zu lösen und Ersatz der im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu verlangen. Daneben solle dem Geschädigten auch das Recht eingeräumt werden, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Würde der Geschädigte dies wählen, reduziere sich der zu ersetzende Vertrauensschaden auf die berechtigten Erwartungen, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt würden. Auch kann ein ggf. bei Kenntnis erfolgter Preisnachlass zu berücksichtigen sein. 

Schließlich gehen die Richter davon aus, dass die Verkäufer den Käufer in Bezug auf die fehlende Trockenheit des Kellers arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen Pflichten verletzt haben. Die Verkäufer wussten nach Ansicht der Richter im Zeitpunkt der Besichtigung, dass der Käufer erheblichen Wert auf einen trockenen Keller legte und die dort tatsächlich vorhandene Feuchtigkeitsbelastung aufgrund des von ihnen veranlassten Anstrichs nicht zu erkennen war. Diesen Umstand hätten sie dem Käufer offenbaren müssen. Dass der Zustand des Kellers angesichts des Alters des Hauses der allgemein übliche gewesen sein dürfte, soll aufgrund der bekannten Erwartungshaltung des Käufers unerheblich sein. 

Der grundsätzliche Vorrang der kaufrechtlichen Regelungen stehe einem Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss auch nicht entgegen, weil die Verkäufer den Käufer arglistig getäuscht hätten. Aufgrund der arglistigen Täuschung bleibe der Grundsatz des Vorrangs der Nacherfüllung unbeachtlich. Laut den Richtern beläuft sich die Höhe des Schadensersatzanspruchs auf die Zahlung der Summe aus Kaufpreis nebst Zinsen, Maklerkosten, Notarkosten, Kosten des Grundbuchamts sowie Umzugskosten Zug um Zug gegen Rückgewähr der von den Verkäufern erhaltenen Leistungen. 

Fazit

Das Urteil des BGH zeigt wieder einmal, dass Verkäufer von bebauten Grundstücken gut daran tun, sowohl im Vorfeld der Verkaufsverhandlungen als auch bei dem späteren Kaufvertragstext darauf zu achten, sämtliche relevanten Tatsachen und Nachteile offen zu benennen. Wird eine weitere Person, etwa ein Makler, einbezogen, gilt für diesen das Gleiche. Die Entscheidung erscheint in Hinblick auf die bisherige obergerichtliche Rechtsprechung stringent. Nicht nur der bloße Kaufvertragstext soll Ansprüche auslösen, sondern bereits vorvertragliche Aussagen sollen Rechtswirkung entfalten können.

 

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im August

Wann sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. August 2018, Az. VIII ZR 277/16, erneut zum Thema Schönheitsreparaturen entschieden – zulasten der Vermieter, aber auch der Mieter.

Der Fall

Einem Mieter wurde seine Wohnung in einem unrenovierten Zustand durch die Vermieterin übergeben. Vor seinem Einzug traf der neue Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung darüber, dass dessen Möbel in der Wohnung verbleiben. Dafür zahlte der Mieter eine Abschlagszahlung und erklärte sich bereit, die angefallenen Schönheitsreparaturen des Vormieters zu übernehmen. Der durch die Vermieterin genutzte Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen durch den Mieter übernommen werden.  

Bei Auszug führte der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen aus, welche die Vermieterin jedoch beanstandete und von einem Fachbetrieb nacharbeiten ließ. In der Folge forderte sie Schadensersatz vom Mieter. Er berief sich auf die aktuelle BGH- Rechtsprechung (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14), nach welcher bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich nicht möglich ist und er die Wohnung gar nicht hätte renovieren müssen.

Das Urteil

Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof nun entschieden hat. Trotz der sogenannten „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vermieter, in welcher sich der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen des Vormieters bereit erklärt hatte, müsse der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung keine Schönheitsreparaturen ausführen. Es handele sich lediglich um eine zweiseitige Absprache zwischen Mieter und Vormieter, welche keine Auswirkungen auf das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter habe. Sie sei von vorneherein auf die sie treffenden Parteien beschränkt gewesen. Insbesondere werde der Vermieter nicht so gestellt, als habe er dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. 

Eine andere Bewertung könne sich – so die Vorsitzende des Senats – eventuell dann ergeben, wenn es sich anstelle einer zweiseitigen Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter um eine dreiseitige Vereinbarung handele, in welche auch der Vermieter einbezogen werde.

Mit der aktuellen Entscheidung läutet der BGH nun auch das Ende der in der Praxis häufig vorkommenden Absprachen zwischen Mieter und Vormieter ein. Er hat damit eine praxisferne Entscheidung getroffen, die das Wohnen erneut verteuert. Obwohl Renovierungsvereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter bisher eigentlich allen Parteien zugutekamen, kann jedem Vermieter nun nur geraten werden, solche Absprachen nicht zu akzeptieren. Vielmehr sollte er vom Vormieter verlangen, dass er die Schönheitsreparaturen vor Übergabe der Wohnung durchführt. 

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im Juli

Vorsicht bei Ablauf der Verwalterbestellung – Beschlussanfechtungen drohen zu scheitern

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2018, Az. V ZR 202/16  

Für die Anfechtung von Beschlüssen bleibt dem Wohnungseigentümer nach der Beschlussfassung nur ein Monat. Innerhalb dieser Zeit muss er vor dem zuständigen Gericht eine Anfechtungsklage erhoben haben. Teil der Klageerhebung ist die Zustellung der Klage an den Zustellungsvertreter der Gemeinschaft, der in der Klageschrift benannt werden muss. Nach § 45 Abs. 1 WEG ist dies der Verwalter. Wenn dessen Berufung jedoch abgelaufen ist, ist er kein Verwalter im gesetzlichen Sinne mehr. Dann kann eine Klage nicht durch Zustellung der Klageschrift an ihn fristwahrend erhoben werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20. April 2018. 

In diesen Fällen muss die Klage bei einem Ersatzzustellungsvertreter oder bei allen beklagten Wohnungseigentümern zugestellt werden. Sollte die Klage dennoch bei dem nicht mehr berufenen Verwalter eingehen, kann dieser Formmangel geheilt werden, indem der Verwalter den beklagten Wohnungseigentümern eine Foto- oder Faxkopie oder auch einen Scan der Klageschrift zukommen lässt. Eine bloße Unterrichtung über die Klage reicht hingegen nicht aus.

In dem konkreten Fall hatte ein Verwalter in einer Eigentümerversammlung darauf hingewiesen, dass seine Berufung als Verwalter demnächst auslaufe und er auch nicht wieder zur Verfügung stehe. Er werde das Amt aber kommissarisch fortführen, solange kein neuer Verwalter gefunden ist. Gegen in dieser Versammlung gefasste Beschlüsse reichten einige Wohnungseigentümer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer „vertreten durch den zustellungsbevollmächtigten Verwalter“ ein. Das Gericht stellte die Klage daher dem benannten Verwalter zu. Dies geschah allerdings erst nach Ablauf von dessen Berufung. Die Zustellung an ihn war somit nicht rechtswirksam und die Klage daher eigentlich nicht mehr zulässig.

Der BGH verwies den Rechtsstreit dennoch an das Berufungsgericht zurück. Denn der Verwalter hatte die Klage sowohl den beklagten Wohnungseigentümern als auch einem mit der Behandlung der Klage beauftragten Anwalt in Kopie übersandt. Der BGH beauftragte daher das Berufungsgericht mit der Prüfung, ob diese Kopien noch rechtzeitig zur Wahrung der Klagefrist angekommen sind und die Klage somit doch zulässig sein könnte.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Herrn Gerold Happ – Geschäftsführer - Immobilien- und Umweltrecht - Haus & Grund Deutschland verfasst.

im Juni

Rechtskräftig ersetzter WEG-Beschluss ist gültig mit allen Konsequenzen

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Februar 2018, Az. V ZR 148/17 

Wird ein an sich richtiger Beschluss angefochten und durch ein Gerichtsurteil ersetzt, so kann die Nichtigkeit des ursprünglichen Beschlusses nur noch innerhalb der Rechtsmittelfrist gegen das Urteil geltend gemacht werden. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. Februar 2018 klar.

In dem zu entscheidenden Fall wollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung über die notwendige Sanierung schadhafter Kellertüren beschließen. Dies kam nicht zustande, weil einer der Eigentümer – welcher acht von zwölf Wohneinheiten und zudem mehr als die Hälfte der Miteigentümeranteile innehatte – dies verhinderte. Aufgrund einer durch die Wohnungseigentümergemeinschaft eingelegten Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage wurde durch das angerufene Gericht der Beschluss ersetzt. Danach sollen die Kellertüren und Kellerzwischenwände saniert werden. Der Verwalter muss drei Angebote einholen und den kostengünstigsten Anbieter beauftragen. Die Kosten sollen laut Beschluss des Gerichts durch die Wohnungseigentümer nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen getragen werden. Gleichzeitig wurde der Verwalter beauftragt, eine Sonderumlage zu erheben.

Das als Versäumnisurteil erlassene Urteil wurde rechtskräftig. Daraufhin holte der Verwalter drei Angebote ein, wählte das günstigste aus und forderte die Eigentümer auf, den nach Miteigentumsanteilen errechneten Kostenanteil zu zahlen. Der Eigentümer, der schon die Beschlussfassung verhindern wollte, zahlte nicht.

Der BGH entschied, dass er die Kosten zu tragen hat. Er stellt klar, dass ein gerichtlich ersetzter Beschluss, selbst wenn er einen wohnungseigentumsrechtlichen Nichtigkeitsgrund aufweisen würde, wirksam ist. Aufgrund der Rechtskraft des Urteils könne der Nichtigkeitsgrund nicht mehr geltend gemacht werden. Zwar habe auch das Gericht das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung zu beachten; bei Erlass eines Versäumnisurteils sei zu prüfen, ob die Klage schlüssig ist. Nichtsdestotrotz unterliegt das Urteil laut BGH den prozessualen Grundsätzen, so dass nicht – wie bei einem in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss – die Beschlussmängelklage das Mittel der Wahl ist, sondern die verfahrensrechtlich vorgesehenen Rechtsmittel. Werden diese nicht eingelegt, erlangt das Urteil Rechtskraft, unabhängig davon, ob Nichtigkeitsgründe oder andere Rechtsfehler vorliegen.

TIPP

Im Falle der Beschlussersetzung durch ein Gericht sollte die Rechtsmittelfrist beachtet und eingehalten werden. Nur in dieser Zeit kann gegen den Beschluss – selbst wenn er wohnungseigentumsrechtlich nichtig wäre – vorgegangen werden.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

 

im Mai

Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Dezember 2017, Az. XII ZR 95/16

Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht nur auf die von einem Mieter in die Wohn- oder Geschäftsräume eingebrachten Sachen. Es umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt aber, wenn ein Fahrzeug auch nur kurzzeitig vom Grundstück entfernt wird, und entsteht neu, wenn es später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 6. Dezember 2017 entschieden.
 

Der Fall

In dem strittigen Fall hatte die Mieterin auf einem Gewerbegrundstück ein Unternehmen für Rollladen- und Markisenbau betrieben. Sie geriet mit den Mietzahlungen in Verzug. Daraufhin berief sich die Vermieterin auf ihr Vermieterpfandrecht. Wenig später wurde über das Vermögen der Mieterin das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter kündigte das Mietverhältnis. Zu diesem Stichtag beliefen sich die Forderungen der Vermieterin auf rund 14.000 Euro. Der Insolvenzverwalter verkaufte verschiedene Gegenstände der Mieterin, unter anderem auch zwei Lkw und einen Anhänger. Diese Fahrzeuge waren nachts üblicherweise auf dem Grundstück abgestellt. Der Insolvenzverwalter zahlte nur 4.580 Euro an die Vermieterin aus. Dabei ließ er den auf die Fahrzeuge entfallenen Erlös unberücksichtigt. Die Vermieterin berief sich jedoch auch bezüglich beider Fahrzeuge auf ihr Vermieterpfandrecht und verlangte mit Blick auf die ausstehenden Mieten eine abgesonderte Befriedung. Der Insolvenzverwalter sah kein Vermieterpfandrecht gegeben. Dagegen klagte die Vermieterin.
 

Das Urteil

Der BGH gab ihr letztlich teilweise Recht. Prinzipiell, so die Richter, steht dem Vermieter an allen Sachen, die ein Mieter während der Mietzeit willentlich und wissentlich in die Mieträume oder auf das Mietgrundstück verbringt, ein Vermieterpfandrecht zu. Dieses umfasse daher auch regelmäßig auf dem Grundstück abgestellte Fahrzeuge. Die vorübergehende Einstellung des Fahrzeugs gehöre zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Wird das Fahrzeug – wie im vorliegenden Fall – im Zuge von Kundenbesuchen und Geschäftsbetrieb vom Grundstück entfernt, dann erlischt laut Gericht das Vermieterpfandrecht. Wenn das Fahrzeug wieder auf das Grundstück gefahren werde, werde das Vermieterpfandrecht neu begründet.

Ob die Vermieterin in dem strittigen Fall aufgrund ihres Vermieterpfandrechts eine abgesonderte Befriedigung aus dem Veräußerungserlös der Fahrzeuge verlangen kann, hängt also davon ab, ob sich diese Fahrzeuge bei Insolvenzeröffnung auf dem gemieteten Grundstück befanden. Zur Klärung dieser Frage verwies der BGH den Fall zurück an das zuständige Oberlandesgericht.

 

Was bedeutet das Urteil konkret?

Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sich ihr Vermieterpfandrecht auch auf Fahrzeuge des Mieters erstreckt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass diese überhaupt nach § 811 ZPO der Pfändung unterworfen sind und regelmäßig auf dem vermieteten Grundstück abgestellt werden. Bei Fahrzeugen auf Stellplätzen muss zudem geklärt werden, ob diese zusammen mit der Wohnung oder aufgrund eines separaten Vertrags vermietet wurden. Denn das Vermieterpfandrecht kann nur für Forderungen aus dem entsprechenden Mietverhältnis geltend gemacht werden. Wurden die Kosten für den separat gemieteten Pkw-Stellplatz stets bezahlt, kann der Vermieter sein Pfandrecht nicht für Forderungen aus dem Mietvertrag für die Wohnung geltend machen.


Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Frau Eva Neumann - Referentin Presse und Kommunikation - verfasst

im April

Nach Verfassungsgerichtsurteil: Grundsteuer darf das Wohnen nicht verteuern

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe: Hier kam das Aus für die Grundsteuer in bisheriger Form

Die Grundsteuer ist verfassungswidrig – was viele Juristen schon lange meinten, hat das Bundesverfassungsgericht nun in einem wegweisenden Urteil bestätigt. Die Politik muss nun handeln und die längst überfällige Reform der Grundsteuer auf den Weg bringen. Haus & Grund tritt für eine marktwertunabhängige Reform ein. Die Kosten des Wohnens dürfen durch die Reform nicht steigen.

Karlsruhe/Düsseldorf/Berlin. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden: Die Grundsteuer ist in ihrer bisherigen Form nicht mit der Verfassung vereinbar (Urteil vom 10.04.2018, Az.: 1 BvL 11/14 - Rn. (1-181)). Die Karlsruher Richter kamen zu dem Schluss: Die Erhebung der Grundsteuer auf der Grundlage von Einheitswerten, die auf die Jahre 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) zurückgehen, führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen. Immerhin haben sich die tatsächlichen Werte der Grundstücke seither zum Teil deutlich geändert.

Der Bundespolitik haben die Richter eine Frist auferlegt: Bis Ende 2019 muss eine Reform der Grundsteuer beschlossen werden. Für die Umsetzung hat die Verwaltung dann bis 2025 Zeit – ab dann muss die Grundsteuer nach dem reformierten Modell erhoben werden. Mit dem Urteil hat die politische Diskussion über mögliche Wege zur Reform der Grundsteuer Fahrt aufgenommen. Nachdem sich die Politik viele Jahre lang nicht auf eine Änderung hatte einigen können, steht sie nun unter Zugzwang. Gibt es bis zum Stichtag keine Reform, entfällt die Grundsteuer. Davor haben die Städte und Gemeinden große Angst, denn die Steuer ist mit rund 14 Milliarden Euro im Jahr ihre wichtigste Einnahmequelle.

Haus & Grund Rheinland: Eigentümern keine höhere Grundsteuer aufbürden

Diskutiert werden bislang unter anderem eine komplizierte Berechnung anhand von Grundstücks- und Gebäudewert (das sogenannte Kostenwertmodell) oder auch eine reine Bodensteuer. „Wir befürchten, wenn man sich für das eine oder andere Modell entscheidet, dass es zu hohen Kostensteigerungen kommt, nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter“, sagte Erik Uwe Amaya kurz nach dem Urteilsspruch im WDR Fernsehen. Der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland nahm die Politiker angesichts früherer Versprechen beim Wort: „Es wurde immer beteuert, dass am Ende die Kosten nicht steigen sollen“. Die Grundsteuer dürfe also nach der Reform für Eigentümer und Mieter nicht höher ausfallen als zuvor.

„Eine solche Verteuerung droht aber in vielen Fällen, wenn die neue Grundsteuer auf die aktuellen Verkehrswerte der Grundstücke abstellen würde“, warnte Prof. Dr. Peter Rasche vor den kursierenden Reformvorschlägen. Der Vorsitzende von Haus & Grund Rheinland erinnert außerdem an die schwierige praktische Umsetzung: „Das würde einen riesigen Verwaltungsaufwand mit sich bringen, weil 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssten.“ Dazu sei die vom Bundesverfassungsgericht eingeräumte Frist dann doch zu knapp. Verbandsjurist Erik Uwe Amaya findet deswegen: „Das Beste wäre, die Grundsteuer einfach an der Fläche des Grundstücks und des eventuell darauf stehenden Gebäudes festzumachen.“

Warnung: Grundsteuer nicht nach Verkehrswerten erheben!

Beim Zentralverband Haus & Grund Deutschland in Berlin sieht man das ähnlich. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke stellte fest: „Eine zügige und rechtssichere Reform ist nur mit einer rein flächenbasierten Grundsteuer denkbar. 35 Millionen Immobilien können nicht in dem vom Verfassungsgericht vorgegebenen Zeitraum von fünf Jahren neu bewertet werden.“ Der Verband erinnerte daran, dass bei einer verkehrswertabhängigen Grundsteuerberechnung regelmäßige Neubewertungen der Immobilien notwendig wären. „Das hat in der Vergangenheit nicht geklappt und wird auch in Zukunft nicht funktionieren. Deshalb sollte die Politik von einer verkehrswertbasierten Reform die Finger lassen“, forderte Warnecke.

Der Verbandschef sprach sich ebenfalls dafür aus, zukünftig ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche mit einem festen Multiplikator zur Grundlage der Besteuerung zu machen. Eine solche Reform sei einfach und gerecht, weil sie den Aufwand für die gemeindliche Infrastruktur wiedergibt. Eine auf Bodenrichtwerten basierende Grundsteuer ist laut Warnecke keine Lösung: Sie wäre mit vielen rechtlichen und praktischen Unwägbarkeiten verbunden und würde das Wohnen in vielen Gegenden Deutschlands extrem verteuern.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im März

Muss der Wohnungseigentümer für den Aufzug im Erdgeschoss zahlen?

Der nachträgliche Einbau eines Aufzuges verbessert die Barrierefreiheit und erhöht den Wohnkomfort. Doch mit dem Lift sind auch erhebliche Betriebskosten verbunden. Kein Wunder, wenn der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung ungerne dafür mit zahlen möchte: Wenn der Aufzug auch nicht in den Keller führt, nützt er ihm ja nichts. Ein Urteil bestätigt jetzt, dass in solchen Fällen eine Befreiung von den Kosten möglich ist.

München. Wer Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss ist, muss sich unter Umständen nicht an den Kosten für den Aufzug des Gebäudes beteiligen. Das gilt zumindest dann, wenn die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) festlegt, dass die Betriebskosten technischer Anlagen nur von den Profiteuren dieser Einrichtungen zu tragen sind. Zu dieser Entscheidung ist jedenfalls das Landgericht München gelangt, wie kürzlich bekannt wurde (Urteil vom 11.10.2017, Az.: 1 S 18504/16).

Geklagt hatte die Eigentümerin einer Erdgeschosswohnung, in deren Haus nachträglich ein Aufzug eingebaut worden war. Der Aufzug begann im Erdgeschoss, führte also nicht in den Keller. Die Wohnungseigentümerin aus dem Parterre konnte von dem Lift daher nicht profitieren. Trotzdem hatte die Eigentümerversammlung eine Jahresabrechnung beschlossen, die auch die Erdgeschossbewohnerin an den Wartungskosten des Aufzuges beteiligte.

Klausel in der Gemeinschaftsordnung entlastet Erdgeschossbewohnerin

Die Eigentümerin fand das ungerecht und sah in der Gemeinschaftsordnung nach: Dort war vereinbart worden, dass die Instandhaltungs- und Betriebskosten von technischen Anlagen nur von den Miteigentümern zu tragen sind, die auch von diesen Einrichtungen profitieren. Es wurde an dieser Stelle sogar ausdrücklich auf einen eventuell später zu installierenden Aufzug verwiesen. Auf diese Klausel berief sich die Wohnungsbesitzerin vor Gericht.

Das Landgericht München gab der Klägerin Recht. Sie könne den Aufzug gar nicht nutzen, da er nicht nur die Wohnung, sondern auch den Keller nicht erschließt. Insofern müsse sie angesichts der Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung auch nicht für den Unterhalt des Aufzugs aufkommen. Zwar könnte die Erdgeschossbewohnerin den Aufzug auch nutzen, um ihre Nachbarn in den höheren Etagen zu besuchen. Doch das Gericht stellte fest, dass dieser Nutzen auch für Besucher gegeben ist. Deswegen sah man darin keinen Grund, die Eigentümerin aus dem Erdgeschoss an den Kosten zu beteiligen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Neuer Fußboden für Eigentumswohnungen: Kein besserer Lärmschutz nötig

Wer in seiner Eigentumswohnung den Fußboden erneuert, greift unter Umständen ins Gemeinschaftseigentum ein: nämlich dann, wenn dabei der Estrich erneuert wird. Haben die darunter lebenden Nachbarn in diesem Fall Anspruch auf einen verbesserten Trittschallschutz, der den Grenzwert zum Zeitpunkt der Modernisierung einhält? Oder bleibt der Grenzwert aus dem Baujahr des Hauses maßgeblich?

Karlsruhe. Wenn ein Wohnungseigentümer seinen Fußboden erneuert, muss er dabei nicht den Trittschallschutz verbessern. Der neue Bodenbelag muss lediglich das Schallschutzniveau einhalten, das im Baujahr des Hauses vorgeschrieben war. Das gilt auch dann, wenn bei der Modernisierung der Estrich erneuert wird, der zum Gemeinschaftseigentum gehört. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 16.03.2018, Az.: V ZR 276/16).

Das Urteil fiel im Rechtsstreit um die Badezimmermodernisierung in einer Eigentumswohnung im Jahr 2012. Die Eigentümer der Wohnung hatten bei dieser Gelegenheit den Fußboden samt Estrich entfernen lassen, um eine Fußbodenheizung einzubauen. Die in der daruntergelegenen Wohnung lebende Nachbarin beklagte sich nach der Modernisierung allerdings über lauteren Trittschall. Sie forderte, dass die Nachbarn für das Badezimmer einen Trittschallschutz herstellen, der auf dem Niveau des Jahres 2012 liegt.

Eingriff in den Estrich war Eingriff ins Gemeinschaftseigentum

Damals galt ein Grenzwert von 37 Dezibel. Als das Haus im Jahr 1990 gebaut worden war, galten dagegen noch 46 Dezibel als zulässig. Da bei der Modernisierung in den Estrich und damit ins Gemeinschaftseigentum eingegriffen worden war, ging die Eigentümerin der daruntergelegenen Wohnung davon aus, die Nachbarn hätten ihr Interesse an einem verbesserten Schallschutz berücksichtigen müssen.

Der BGH entschied allerdings nicht zugunsten der Klägerin. Die Bundesrichter urteilten: Wer in das Gemeinschaftseigentum – in diesem Falle den Estrich – eingreift, muss dafür sorgen, dass daraus kein Nachteil für die anderen Eigentümer entsteht. „Kein Nachteil“ bedeutet „keine Verschlechterung“ – daher war es nach Ansicht der Richter ausreichend, das Schallschutz-Niveau aus dem Baujahr des Hauses wiederherzustellen.

Verbesserter Schallschutz: nur, wenn Umbau einem Neubau gleichkommt

Eine Verbesserung des Schallschutzes auf den Standard, der im Jahr der Modernisierung galt, war also nicht nötig. Dabei machte der  BGH allerdings eine grundsätzliche Einschränkung: Wenn die Eigentümer einen Umbau vornehmen, der einem Neubau gleichkommt, dann müssen sie auch die aktuell gültigen Grenzwerte beim Schallschutz einhalten. Ein solcher Fall wäre etwa gegeben, wenn durch einen Dachausbau eine neue Wohnung geschaffen würde.

Im vorliegenden Fall sah der BGH jedoch keinen so schwerwiegenden Eingriff in die Bausubstanz. Sie stuften die Modernisierung als typische Sanierungsmaßnahme ein, die der üblichen Instandsetzung der Wohnung diente – auch wenn die Arbeiten in den Estrich eingriffen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

 

Kritik und etwas Lob von Haus und Grund Düsseldorf für Koalitionsvertrag


Geplante Maßnahmen für Bauen und Wohnen werden Probleme in Ballungsräumen wie Düsseldorf nicht lösen

Die Verhandler der Großen Koalition (GroKo) in Berlin haben die Eckpunkte für die Themen Bauen und Wohnen festgelegt. Insgesamt sind die bislang bekannt gewordenen Ergebnisse nicht geeignet, die Probleme in Ballungsräumen wie Düsseldorf zu lösen. Insbesondere die Verschärfung der Mietpreisbremse dient als reine Symbolpolitik nicht dazu, zugunsten der Mieter etwas zu bewegen. „Das von der Politik verordnete Heilmittel Mietpreisbremse hat seine therapeutische Unwirksamkeit bereits flächendeckend bewiesen“, sagt Dr. Johann Werner Fliescher, Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf. Dass die Koalition ein Vermieterstrafrecht für den Missbrauch einer Modernisierungsankündigung in das Mietrecht aufnehmen will, hält Fliescher in rechtlicher Hinsicht für systemwidrig und zudem für überflüssig. „Schließlich gibt es den Tatbestand des Betrugs bereits im Strafgesetzbuch“, so der Haus und Grund Vorstand.

Wie Fliescher die weiteren geplanten Maßnahmen der GroKo bewertet, lesen Sie auf der Website unter:

http://www.hausundgrundddf.de/presse_581.html

im Januar

Urteil: Grundstückseigentümer haften nicht für herabfallende Walnüsse

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass Hauseigentümer nicht für Schäden durch Walnussbäume haften, welche über die Grundstücksgrenze des Nachbarn ragen. Wer unter einem Nussbaum parkt, trägt das allgemeine natürliche Lebensrisiko.

Frankfurt am Main. Das Amtsgericht hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Grundstückseigentümer für Schäden an einem Fahrzeug haftet, welche durch herabfallende Walnüsse verursacht wurden. Im konkreten Fall ragten die Äste eines Walnussbaumes 1,5 m auf ein Nachbargrundstück, auf dem der Kläger seinen PKW abgestellt hatte. Der Beklagte hatte diesen Walnussbaum regelmäßig zurückgeschnitten. Der Kläger behauptet, dass durch starke Winde mehrere mit Walnüssen und mit Nüssen behangene Äste von dem Walnussbaum des Beklagten auf das Klägerfahrzeug gefallen seien und dabei mehrere Dellen am Gehäuse, der Motorhaube und dem Dach verursacht hätten. Insgesamt sei ein Sachschaden von ca. 3.000 € entstanden. Der Kläger war der Ansicht, dass der Beklagte dafür sorgen müsse, dass von dem Walnussbaum keine Gefahren ausgehen.

Kein Schadenersatz bei allgemeinem Lebensrisiko

Das Gericht folgte dieser Einschätzung nicht. Es entschied (Urteil vom 10.11.2017, Az.: 32 C 365/17), dass der Kläger im Herbst bei einem Walnussbaum mit dem Herabfallen von Nüssen rechnen musste, denn dies ist eine natürliche Gegebenheit. Anhaltspunkte dafür, dass der Baum krank gewesen sei, habe es nicht gegeben. Grundsätzlich sei es auch im Interesse der Allgemeinheit wünschenswert, dass in Städten Nussbäume vorhanden seien; daher müssen die Verkehrsteilnehmer im Herbst damit rechnen, dass Walnussbäume ihre Nüsse verlieren. Wer unter einem Nussbaum parkt, trägt das allgemeine natürliche Lebensrisiko.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

Fahrrad in der Wohnung: Darf die Hausordnung das verbieten?

Wenn ein Wohnungseigentümer sein Fahrrad mit in die Wohnung nimmt, kann der Transport im Treppenhaus leicht seine Spuren hinterlassen. Dreck oder gar Beschädigungen an Treppenhaus oder Aufzug sind durchaus möglich – schließlich sind Fahrräder relativ sperrig. Darf eine Eigentümergemeinschaft es deswegen verbieten, dass Fährräder mit in die Wohnung genommen werden?

München. Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft kann in ihre Hausordnung eine Klausel aufnehmen, die es den Eigentümern verbietet, Fahrräder mit in die Wohnung zu nehmen. Eine solche Regelung liegt innerhalb des Ermessensspielraumes, den die Eigentümergemeinschaft hat. Zu dieser Einschätzung ist zumindest das Landgericht München gelangt (Urteil vom 23.11.2017, Az.: 6 S 3100/17 WEG).

Auslöser des Rechtsstreits: In einem Haus mit Eigentumswohnungen waren Aufzug und Treppenhaus verschmutzt und beschädigt worden. Als Ursache machten die Eigentümer den Transport von Fahrrädern aus. Sie wollten Abhilfe schaffen und beschlossen mehrheitlich in der Eigentümerversammlung eine Anpassung der Hausordnung. Hier wurde ein Passus eingefügt, der das Abstellen von Fahrrädern ausdrücklich in den gemeinschaftlichen Fahrradräumen, den privaten Kellerräumen und auf den Stellplätzen in der Tiefgarage erlaubte. Einen Transport in die Wohnung schloss die Regelung dagegen ausdrücklich aus.

Eigentümer will teures Fahrrad in seiner Wohnung unterstellen

Einem der Eigentümer passte das allerdings nicht: Er wollte sein 3.000 Euro teures Luxus-Fahrrad nicht im gemeinschaftlichen Fahrradkeller abstellen, weil es hier bereits Diebstähle gegeben hätte. Der Fahrradfreund wollte sein teures Velo deswegen mit in die Wohnung nehmen und argumentierte, der Transport dorthin müsse ihm zugestanden werden. Wer einen Kinderwagen oder Rollstuhl benutzt, dürfe den schließlich auch mit in die Wohnung nehmen. Mit dieser Argumentation zog der Eigentümer gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vor Gericht.

Das Landgericht München folgte der Argumentation des Wohnungseigentümers allerdings nicht. Es ist nach Auffassung des Gerichts kein wesentlicher Teil der Nutzung einer Wohnung, Fahrräder dort einzustellen. Daher schränkt die getroffene Regelung in der Hausordnung die Eigentümer nicht unzulässig stark in der Nutzung ihres Eigentums ein.

Fahrradverbot im Treppenhaus: Fahrradfahrer nicht diskriminiert

Das Gericht befand außerdem: Die Regelung diskriminiert Fahrradbesitzer nicht gegenüber Bewohnern, die etwa einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl mit in die Wohnung nehmen. Ein Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator sei für den Nutzer nötig, um die Wohnung erreichen zu können und ein Rollstuhl werde auch in der Wohnung von seinem Nutzer gebraucht. Aus dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz folge deswegen zwingend, dass diese Gegenstände mit in die Wohnung genommen werden dürfen – obwohl sie ähnliche Verschmutzungen im Treppenhaus hinterlassen können wie ein Fahrrad.

Auch die Hochwertigkeit des Fahrrades ließen die Richter nicht als Argument für eine Aufbewahrung in der Wohnung gelten. Der Radfahrer könnte das Velo im Fahrradkeller schließlich so gegen Diebstahl sichern, wie er es für nötig hält. Außerdem ist es nach Auffassung des Münchner Gerichts nicht unverhältnismäßig, dass die Eigentümer den Fahrradtransport komplett untersagen. Auch ein Transport mit Schutzfolien müsse nicht erlaubt werden, weil das Verbot nicht nur gegen Verschmutzung, sondern auch gegen Beschädigungen gerichtet ist, schreibt das Gericht.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst

im Oktober

Fristlose Kündigung kann nur vollständige Mietnachzahlung verhindern

In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass das einmal entstandene Recht des Vermieters auf fristlose Kündigung nur dann wieder entfallen kann, wenn die Mietrückstände in vollem Umfang gezahlt werden (AZ VIII ZR 193/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin die Räumung ihrer Wohnung gefordert, da sie der Mieterin wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt hatte. Die Mieterin hatte mehrere ungerechtfertigte Mietminderungen vorgenommen und zahlte auch nach fristloser Kündigung die Rückstände nicht.

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin. Die Mieterin war mit mehr als einer Monatsmiete Im Rückstand und die fristlose Kündigung damit gerechtfertigt. Auch die Mietminderungen konnten die Kündigung nicht verhindern, da die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich für die Beurteilung ist.

im September

Hausverkauf: Versteckte Sachmängel müssen angegeben werden

Wie der LBS-Infodienst Recht und Steuern aktuell mitteilt, müssen Immobilienverkäufer Interessenten über Mängel informieren, die augenscheinlich nicht zu erkennen sind. Hierzu gehört auch der akute Befall eines Hauses durch Marder. Liegt der Sachschaden bereits länger zurück, muss dies allerdings nicht mehr erwähnt werden.

Wie ein Käufer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erfahren musste, stellte sich nach Vertragsabschluss heraus, dass ein Jahr vor Verkauf Sachschäden durch Marder entstanden waren. Der Käufer forderte vor Gericht eine Summe von 20.000 Euro, um den Schaden nachträglich beheben lassen zu können.

Das Oberlandesgericht Hamm stimmte zu, dass ein verheimlichter Sachmangel beispielsweise durch Marderbefall Schadensersatzforderungen durchaus begründen kann. Allerdings hatte es bereits sieben Jahre vorher einen Marderbefall an der gesamten Anlage gegeben, so dass Schutzmaßnahmen getroffen werden mussten. Den Verkäufern war in diesem Fall nicht mehr nachzuweisen, ob sie von dem ersten Befall gewusst haben.

im August

Urteil: Fassadendämmung muss ein Konzept haben

Das Amtsgericht Charlottenburg entschied in einem aktuellen Urteil, dass ein Sanierungskonzept vorliegen muss, wenn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Fassadendämmung vorgenommen werden soll (AZ 75 C 32/16).

Im vorliegenden Fall hatten WEG-Mitglieder per Stimmenmehrheit die Dämmung ihrer Gebäudefassade beschlossen und planten die Beauftragung eines Ingenieursbüros. Zwei Wohnungseigentümer klagten jedoch gegen den Beschluss und argumentierten, dass die Dämmung nicht ausreichend geplant worden sei. Es hätte ihrer Ansicht nach ein Energieberater hinzugezogen werden müssen, der alle Maßnahmen insbesondere mit Hinblick auf Geländer und Balkone vergleicht und zusammenführt.

Das Gericht gab nun aktuell den beiden Klägern recht. Da vorab kein umfassendes Sanierungskonzept erarbeitet wurde, ist der WEG-Beschluss ungültig.

Urteil: Mietausfall-Haftung ist zeitlich begrenzt

Das Landesgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Mieter nur zeitlich begrenzt für Mietausfall aufkommen müssen, wenn der Mietvertrag aufgrund einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt wurde (AZ 18 S 39/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihren Mietern aufgrund einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt. Nach einer anschließenden Räumungsklage übergaben die Mieter die Wohnung, doch erst 6 Monate später war diese neu vermietet. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz für den Mietausfall, da dieser ihrer Meinung nach auf das Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen sei. Die Mieter wehrten sich gegen diesen Vorwurf.

Das Gericht entschied nun zugunsten der Mieter. Bei einer fristlosen Kündigung müssen Mieter lediglich für den Zeitraum für Mietausfälle aufkommen, zu dessen Ende sie selbst hätten kündigen können. Dem Anspruch auf Mietausfall-Zahlungen wurde demnach nicht stattgegeben.

Urteil: Schadensersatzanspruch bei Eigenbedarfskündigung kann verjähren

Innerhalb von drei Jahren kann ein Mieter Schadensersatz beantragen, wenn er aufgrund von vorgetäuschtem Eigenbedarf ausziehen musste. Wartet er zu lange, verjährt die Frist, die am Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist (AZ 8 C 6/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihrem Mieter gekündigt, weil sie die Wohnung für ihren Sohn benötigen würde. Als der Mieter zunächst nicht ausziehen wollte, erwirkte sie eine Räumungsklage. Die Mieter weigerte sich, zog aber dennoch aus. Als die Räumungsklage anschließend abgewiesen wurde, verlangte der Mieter Schadensersatz, da er eine teurere Wohnung beziehen musste und Umzugskosten von 6.800 Euro entstanden sind. Er argumentierte, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht und auch keine Alternativwohnung zur Verfügung gestellt worden war.

Die Klage auf Schadensersatz hatte jedoch keinen Erfolg, entschied das Amtsgericht Mannheim. Spätestens mit dem Auszug des Mieters war der Anspruch auf Schadensersatz entstanden und die Frist demnach bereits im Jahr 2012 abgelaufen.

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