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Gesetze und Urteile

Gesetze und Urteile

Gesetze und Urteile

im Oktober

 

Mietausfall - Versicherung als Betriebskosten umlegbar?

Auf einen Blick

  • Mietausfall auch im Rahmen der Gebäudeversicherung versicherbar
  • Kosten der Gebäudeversicherung sind grundsätzlich umlagefähig
  • Mieter verlangt Herausrechnen des Prämienanteils für Mietausfall
  • Urteil: Gebäudeversicherung mit Mietausfallschutz sind Betriebskosten

 

Einen Mietausfall kann der Vermieter versichern. Aber sind diese Kosten als Betriebskosten umlegbar?

Vermieter will Mietausfall versichern 

Der Wunsch des Vermieters, einen etwaigen Mietausfall zu versichern, ist nachvollziehbar. Viele Immobilien sind gerade in den ersten Jahrzehnten mit Darlehen belastet, so dass der regelmäßige Zahlungseingang zur Tilgung notwendig ist. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen Mietausfall als Vermieter zu versichern. 

Welche Versicherungen sind als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar? 

Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV)  "die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser-sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug" zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Mietausfallversicherung als Vermögensversicherung 

Eine „Mietausfall-Versicherung“ kennt die Betriebskostenverordnung nicht. Da eine „reine“ Mietausfallversicherung eine Vermögensversicherung darstellt, ist diese nicht als Betriebskosten umlagefähig ist. 

Gebäudeversicherung umfasst auch Mietausfall - Mieterin verweigert Zahlung

Die Vermieterin hatte eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, die auch das Risiko eines Mietverlustes wegen eines versicherten Gebäudeschadens beinhaltete. 
Nach dem Mietvertrag hatte die Mieterin auch die Kosten der verbundenen Gebäudeversicherung zu tragen.  

Mieterin verlangt Herausrechnen der Prämie für Mietausfall 

Die Mieterin ist der Ansicht, sie habe nur den Prämienanteil für die Gebäudeversicherung zu zahlen. Der Anteil für den Mietausfall sei hingegen nicht umlagefähig. Da die Vermieterin nicht den anteiligen Betrag deklarierte, sah sich die Mieterin überhaupt nicht in der Kostentragungspflicht in Bezug auf diese Kostenposition. 

 

Das Urteil: Gebäudeversicherung mit Mietausfall - Schutz sind Betriebskosten!

Die Vermieterin kann die Kosten für die Gebäudeversicherung komplett auf die Mieterin umlegen, da es sich bei dieser Gebäude-Versicherung um eine Sachversicherung i. S. d. § 2 Nr. 13 BetrKV handelt. Das schließt den Prämienanteil eines etwaigen Mietausfall ein. Denn vorrangig ist ein Sachschaden am Gebäude und der Mietausfall lediglich im Zusammenhang mit einem Gebäudeschaden versichert.  

Im Übrigen profitiert auch der Mieter von dieser Versicherung. Denn selbst wenn der Mieter leicht fahrlässig einen Schaden an der Mietsache verursacht, muss der Vermieter diesen auf eigene Kosten beseitigen. Weitergehend ist der Mieter sogar vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (Regressverzicht) geschützt. Somit ist der Mieter auch Nutznießer eines mitversicherten Mietausfalls, denn der Regressverzicht des Gebäudeversicherers erstreckt sich auch auf den Mietausfall.

 

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde vom Hauseigentümerverein e.V. verfasst.

im September

 

Räumungsklage gegen Hausbesetzer

Auf einen Blick

  • Unbekannte ziehen unbefugt in leerstehende Wohnung
  • Eigentümerin verlangt Auszug unter Fristsetzung
  • Bewohner behaupten Mietvertrag vom Vormieter erhalten zu haben
  • Vermieterin erhebt Räumungsklage
  • Urteil: Beklagte Bewohner müssen unverzüglich räumen
 
Unbewohnte Immobilien laden Kriminelle zum Verweilen ein und das nicht nur auf Ferieninseln.  Wie geht man gegen Hausbesetzer vor?
 

Austausch Türschloss und Einzug mit gesamter Familie

 

Über einen Vormieter gelangte ein fremder Mann an den Wohnungsschlüssel einer Einliegerwohnung. Er öffnete die leerstehende Wohnung des Anwesens und wechselte das Schloss aus. Anschließend zog er mit seiner vierköpfigen Familie dort ein. Die Eigentümerin erfuhr erst mehrere Wochen später über ihren Hausmeister hiervon. 

 

Eigentümerin empört und verlangt Auszug

 

Nach Entdeckung des Vorfalls und Aufforderung zur Räumung der Wohnung sagte der Familienvater den Auszug innerhalb der nächsten vier Wochen zu. Da dies nicht geschah, forderte die Eigentümerin die Besetzer mit anwaltlicher Unterstützung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Die Familie erkannte die Verpflichtung zum Auszug schriftlich an. Ein sofortiger Auszug sei ihnen aber wegen ihrer beiden kleinen Kinder  nicht möglich. Daher baten sie um eine verlängerte Räumungsfrist von drei Monaten, die ihnen die Eigentümerin nicht gewährte. Vielmehr erhob sie Räumungsklage gegen die unerwünschten Bewohner.

 

Räumungsprozess: Eindringlinge verteidigen sich 

 

Im Prozess gaben die Beklagten an, vom damaligen Mieter einen Mietvertrag erhalten zu haben.  Das Türschloss haben sie ausgewechselt, weil er ihnen nur einen einzigen Schlüssel übergeben habe. Sie haben als Mieter an ihren vermeintlichen Vermieter auch die Miete für die letzten beiden Monate gezahlt. Ansonsten sei ihnen auch nicht bekannt gewesen, dass es sich lediglich und einen  Untermietvertrag handeln soll. Ihr vorheriges Anerkenntnis bezüglich des Räumungsanspruches gegen sie widerriefen die Beklagten. 

 

Das Urteil: Bewohner müssen SOFORT raus

 

Das Gericht  verurteilte die Beklagten gemäß ihrem Anerkenntnis zur Räumung; dieses konnten sie auch nicht widerrufen. Eine Räumungsfrist war den Beklagten nicht zu gewähren. Das Erlangungsinteresse der Klägerin an ihrer  Wohnung ist außerordentlich hoch; denn es habe nie einen Mietvertrag zwischen den Parteien gegeben. Zudem sei die 26 qm große 1- Zimmer- Einliegerwohnung mit dieser vierköpfigen Familie überbelegt. Auch der von den Beklagten ausgehende nächtliche Lärm sowie ein von ihnen verursachter Wasserschaden spricht  gegen das Gewähren einer Räumungsfrist.

 

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde vom Hauseigentümerverein e.V. verfasst.

im August

 

Problem: Mieter übernimmt freiwillig Renovierungsverpflichtungen vom Altmieter

Auf einen Blick

  • Mieter übernimmt die Renovierungsverpflichtungen vom Vormieter
  • bei Einzug ist die Wohnung daher wie vereinbart nicht renoviert
  • Vermieter verlangt zum Beendigungszeitpunkt nach 5 Jahren die Renovierung aufgrund der mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel
  • Mieter beruft sich auf unwirksame Klausel, da er selbst unrenoviert übernommen hat
  • Urteil: Mieter muss nicht renovieren
  • Vereinbarungen zwischen den Mietern sind irrelevant
 

Der Vormieter hatte mit dem neuen Mieter vereinbart, dass dieser die notwendigen Renovierungsarbeiten für ihn ausführen wird. Weiterer Bestandteil der Vereinbarung war auch die Übernahme von einigen Einrichtungsgegenständen durch den neuen Mieter gegen Zahlung eines Betrages von EUR 390,00.

 

Mieter übernimmt faktisch unrenovierte Wohnung 

 

Somit übernahm der neue Mieter faktisch eine unrenovierte Wohnung und wohnt dort selbst 5 Jahre.  
Da der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel enthielt, verlangte der Vermieter bei Beendigung der Mietzeit die Renovierung der Wohnung vom Mieter.


Grundsatz: keine Renovierung bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung

 

Hierzu berief sich der Mieter auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.03.2015 (AZ: VIII ZR 185/14), wonach ein Mieter überhaupt nur dann wirksam zur Ausführung von Renovierungsarbeiten verurteilt werden kann, wenn er selbst eine renovierte Wohnung erhalten habe. Diese Entscheidung besagt, dass eine Schönheitsreparatur-Klausel in einem Formularmietvertrag gemäß  § 307 Abs. 1 S 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde. 

 
Vermieter beruft sich auf Renovierungsvereinbarung zwischen den Mietern 

 

Zum Ende der Mietzeit führte der Mieter auch Malerarbeiten durch, die der Vermieter jedoch wegen vorhandener Mängel durch einen Malereifachbetrieb für ca. 800 € nachbessern ließ.  Diese Kosten verlangten der Vermieter im Rahmen eines Klageverfahrens ersetzt. Die Vorinstanstanzen hatten zugunsten des Vermieters geurteilt: der Vermieter sei aufgrund der Vereinbarung zwischen den Mietern so zu stellen, als ob er die Wohnung renoviert übernommen habe. Dieser lehnte eine Renovierung ab, da er schließlich eine unrenovierte Wohnung übernommen habe.

 
BGH-Urteil: Mieter muss nicht renovieren!
 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass keine wirksame Verpflichtung zur Ausführung Schönheitsreparaturen für den Mieter bestand. Denn die im Formularmietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel ist im Falle einer dem Mieter renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung unwirksam. Das ist auch dann der Fall, wenn  der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung zu übernehmen. Denn diese Klausel ist nach der Inhaltskontrolle des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn der  Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich für die Übernahme der Anfangsrenovierung gewährt.

Vereinbarungen zwischen Mietern für den Vermieter irrelevant 

An diesem Grundsatz wird weiter festgehalten, auch wenn eine Vereinbarung bezüglich auszuführender Renovierungsarbeiten zwischen Vor- und Nachmieter getroffen wurde. Denn eine solche Vereinbarung wirkt nur zwischen den beteiligten Parteien und hat keinen Einfluss auf die mietvertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.  Der Vermieter kann aufgrund der Mietervereinbarungen nicht so gestellt werden, als ob er als Vermieter dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben hätte.

 

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde vom Hauseigentümerverein e.V. verfasst.

 

 

 

 

Problem: Umzugshelfer- wer haftet für Schäden?

 

Auf einen Blick

  • Umzugshelfer beschädigen den Aufzug im Haus
  • Vermieter verlangt nach Schadensersatz vom Mieter
  • Mieter sieht sich nicht in der Haftung und verweist auf die Helfer
  • Urteil: der Mieter haftet für seine Umzugshelfer

 

Helfen Freunde dem Mieter beim Einzug, haften diese dem Eigentümer des Hauses gemäß § 823 Abs. 1 BGB für (zumindest fahrlässige) Beschädigungen. Der Umstand, dass der Helfer für den Mieter unentgeltlich arbeitet, spielt hierbei im Außenverhältnis (Umzugshelfer zu Vermieter) keine Rolle. Da der Vermieter den Umzugshelfer in der Regel weder kennt noch weiß, ob dieser solvent ist, dürfte ihm sein (geprüfter) Mieter als Schuldner besser gefallen. 

 

Aber darf der Vermieter vom Mieter den Ersatz Reparaturkosten verlangen?

 

 

Der Fall: Umzugshelfer beschädigt Aufzug

Zwei helfende Freunde des Mieters hatten beim Einzug den Notschalter des Aufzugs beschädigt. Die Reparaturkosten betrugen 812,68 €, die er vom Mieter ersetzt verlangte. 
Hierzu berief sich der Vermieter auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter auch für Schäden hafte, die durch das Verschulden von Besuchern verursacht worden seien.  Jedenfalls treffe den Mieter die Haftung nach § 278 BGB über die Zurechnung fremden Verschuldens. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit dem Hinweis auf die verursachenden Freunde. 

 

Vermieter verklagt Mieter auf Schadensersatz

 

Das Gericht verurteilte den Mieter zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe der angefallenen Reparaturkosten vom 812,68 € zuzüglich der vorgerichtlichen Anwaltskosten i. H. v.  120,67 € (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535, 278 BGB) Denn der Mieter haftet nach § 278 BGB für ein Verschulden seiner Umzugshelfer. Diese hatten unstreitig den Schaden am Aufzug verursacht. Nimmt der Mieter beim Einzug Hilfe von Dritten in Anspruch, so haftet er für die von den Helfern begangenen schuldhaften Pflichtverletzungen nach § 278 BGB. Das Ergebnis ist auch insofern sachgerecht, als der Mieter seine Helfer in Regress nehmen kann. 

 

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde vom Hauseigentümerverein e.V. verfasst.

im Juli

 

Wohnungsmieter fühlten sich von den im Schulgebäude gegenüber untergebrachten Flüchtlingen gestört und minderten die Miete. Muss das der Vermieter hinnehmen?


Mietminderung bei Störungen von nebenan?

Eine Mietminderung kommt nach § 536 Abs. 1 BGB in Betracht, wenn der Gebrauch der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist. Grundsätzlich können auch außerhalb der Mietsache liegende Umstände das Wohnen „stören". Beginnen beispielsweise auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten, so kann der Mieter durch den hierdurch entstehenden Lärm, Schmutz beeinträchtigt sein.  Bei einer außerhalb der Mietsache liegenden Störung spricht man von einem sog. „Umfeldmangel“. Bei Baustellen in Großstädten geben die Gerichte jedoch häufig dem Vermieter recht:  der Mieter habe bereits bei Anmietung mit der Bebauung des freien Nachbargrundstückes rechnen müssen, so dass er in Kenntnis dieser Umstände (Mangel) gemietet habe. 

 

Der Fall: Schulgebäude wird als Flüchtlingsunterkunft genutzt 
Die Mieter bewohnen seit April 2014 die Wohnung zu einer monatlichen Bruttowarmmiete von 928,00 €. Die Wohn- und Schlafzimmerfenster sowie das Balkonfenster der Wohnung liegen in Richtung des gegenüberliegenden Schulgeländes, das bisher als Künstlerobjekt genutzt wurde. Seit März 2015 dient dieses  Schulgebäude jedoch zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewohnern. Hierzu wurden u. a. Dusch- und Sanitärcontainer vor dem Gebäude aufgestellt, die jeden Morgen abgepumpt werden. Die Essensausgabe erfolgte in den Sommermonaten im Freien. Hinzu kommen die auf dem Gelände gehaltenen Mannschaftsspiele. Streitereien zwischen den Bewohnern führten zu diversen Polizeieinsätzen.

 

Mieter ärgern sich und kürzen die Miete um 15 % während des Sommers
Die Mieter des Nachbarhauses fühlten sich durch die neuen Bewohner erheblich gestört und minderten ihre Miete. Im Rahmen des Klageverfahrens beantragen die Mieter Feststellung darüber, dass sie in den Sommermonaten zu einer Mietminderung von 15% und in den Wintermontan zu einer Minderung von 10 % der Bruttowarmmiete berechtigt seien. Der Vermieter wollte das nicht hinnehmen und beantragte Klageabweisung, da kein Mangel der Mietsache vorläge.


Das Urteil: 8 % Mietminderung in den Sommermonaten, im Winter nicht

Das Gericht war davon überzeugt, dass von den Bewohnern des Flüchtlingsheimes  in den zurückliegenden Sommermonaten erhebliche Störungen ausgingen. Diese führten zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Die Mieter haben auch nicht damit rechnen müssen, dass ein Schulgebäude zu einer Flüchtlingsunterkunft umfunktioniert würde. 

Wegen der von der Flüchtlingsunterkunft ausgehenden Störungen haben die Mieter einen Anspruch auf Mietminderung von 8 % während der Sommerzeit (Mai bis September). In den Wintermonaten sei  eine Minderung jedoch nicht gerechtfertigt. Denn die Mieter hatten selbst vorgetragen, dass die Freiflächen auf dem Gelände  im Herbst / Winter deutlich weniger genutzt würden. Zudem würden die Mieter auch die Fenster seltener als im Sommer öffnen und der Balkon würde im Winter auch nicht so häufig wie in der Sommerzeit genutzt.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde vom Hauseigentümerverein e.V. verfasst.

im Juni

 

WEG- Beschluss verbietet Hundehaltung

Die Wohnungseigentümer hatten bereits im Jahr 2006 ein Hundehaltungsverbot für ihre WEG beschlossen. In diesem Zusammenhang war daher auch geregelt, dass die Wohnungseigentümer im Falle einer Neuvermietung ihrer Wohnung die Tierhaltung zu untersagen haben.

Mieter zieht ohne Hund ein und schafft sich später Mischling an
Im Jahr 2014 war der Mieter in die Wohnung ohne Haustier eingezogen und hatte zuvor auch in seiner Selbstauskunft angegeben, keinerlei Haustiere zu besitzen. Der Mietvertrag enthielt die Standardregelung, dass zur Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, die vorherige Zustimmung des Vermieters eingeholt werden müsse.

 

Vermieter verbietet Mieter die Hundehaltung wegen WEG-Beschluss
Der Vermieter sah sich an den Eigentümer - Beschluss gebunden und versagte daher dem Mieter die Erlaubnis zur Hundehaltung mit Hinweis hierauf. Dem Mieter war dies egal; er pochte auf sein Recht zur Hundehaltung. 

 

Mieter verklagt Vermieter auf Zustimmung zur Hundehaltung
Der Mischlingshund (50 cm Rückenhöhe) war bereits eingezogen und der Mieter begehrte Feststellung, dass er zur Hundehaltung berechtigt sei. 


Wohnungseigentümer klagen auf Abschaffung des Hundes 
Der Vermieter trug hingegen vor, dass sich die Hausbewohner durch den Hund gestört fühlten. Denn der Mischling würde bellen, unangeleint im Treppenhaus herumlaufen, das Treppenhaus verschmutzen sowie die Treppenstufen zerkratzen. Die Wohnungseigentümer erhoben Widerklage auf Abschaffung des Hundes.

 

 

Das Urteil: Eigentümerbeschluss zur Untersagung von Hundehaltung ist gegenüber Mietern unwirksam
Ein Beschluss innerhalb der Wohnungseigentümer regelt nur Angelegenheiten in deren Innenverhältnis. Diese Regelung „schlägt" daher nicht auf ein Mietverhältnis „durch". Vielmehr regelt sich die Tierhaltung nach den allgemeinen Regeln des Mietrechtes. Hierzu habe der Bundesgerichtshofs (AZ: VIII ZR 168/12) bereits ein generelles Haltungsverbot von Katzen und Hunden für unzulässig erklärt. Demzufolge hat jeder Vermieter im Einzelfall zu prüfen, inwieweit einem mieterseitigen Antrag auf Tierhaltung zu entsprechen ist. Im konkreten Fall war die streitbefangene 4-Zimmerwohnung ausreichend groß (97 qm), um einen Hund halten zu können.  Auch die von den Wohnungseigentümern vorgetragenen Störungen konnte nach umfassender Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Es gab weder eine übermäßige.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde vom Hauseigentümerverein e.V. verfasst.
 

im Mai

 

Fahrrad in die Wohnung tragen erlaubt?

Fahrrad-Diebstähle zählen in Großstädten mit jährlich ca. 300.000 bei der Polizei angezeigten Fällen bereits zu den „Alltagsdelikten“. Die Dunkelziffer dürfte deutlich höher liegen. Auch gute Schlösser können von professionellen Tätern schnell „ geknackt“ werden. Daher sind viele Biker dazu übergegangen, ihr Fahrrad mit in die Wohnung zu tragen. Ist das erlaubt?

Fahrrad parkt auf dem Balkon
In Großstädten sind teure Carbonbikes nicht nur auf der Straße, sondern häufig auch auf Balkonen zu sehen. Aus Sicherheitsgründen tragen die Bewohner ihre Fahrräder lieber in die Wohnung als sie auf dem Hof anzuschließen. Viele Häuser haben auch zudem auch keinen Fahrradständer oder - keller im Haus. 

Verschmutzungen im Treppenhaus
Unabhängig von den eigenen Mühen verursacht der Transport eines sperrigen Fahrrades durch das Treppenhaus  leicht Verschmutzungen an Wänden und Aufzug, was den Eigentümern in der Regel nicht gefällt.
 

Hausordnung verbietet Transport durch Hausflur
Eine Eigentumsgemeinschaft fasste auf ihrer Versammlung einen Mehrheitsbeschluss, die den Eigentümern die Mitnahme des Fahrrades in ihre Wohnung verbietet. Dafür sollte ein Abstellen von Fahrrädern im gemeinschaftlichen Fahrradraum, im (eigenen) Kellerraum sowie auf dem Stellplatz in der Tiefgarage explizit erlaubt sein. Anlass für diesen Beschluss waren Verschmutzungen und Beschädigungen im Treppenhaus / Aufzug durch den Fahrradtransport. 

Eigentümer will sein teures Fahrrad nicht im Fahrradkeller abstellen
Ein Wohnungseigentümer wollte sein teures Fahrrad (Wert ca. EUR 3.000,-) nicht in den Fahrradkeller abstellen, da es dort schon zu Diebstählen gekommen sei. Außerdem dürften auch Rollstuhl, Rollator und Kinderwagen mit in die Wohnung genommen werden, weshalb das Fahrrad-Transportverbot nicht einzusehen sei. Es würde mit diesem Verbot ein Verstoß gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung vorliegen. Er erhob aus diesem Grunde Anfechtungsklage gegen den zur Hausordnung gefassten Beschluss.   
 

Das Urteil: Transport in die Wohnung darf untersagt werden!
Der Beschluss ist wirksam! Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf in ihrer Hausordnung eine Klausel aufnehmen, die den Eigentümern die Mitnahme eines Fahrrades in ihre Wohnung untersagt. Denn ein solcher Beschluss liegt innerhalb des Ermessensspielraumes einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dieser Beschluss schränke den Wohnungseigentümer auch nicht in unzulässiger Weise in seiner Wohnungsnutzung ein. Denn es  gehöre nicht zum Kern einer Wohnungsnutzung, auch sein Fahrrad dorthin verbringen zu dürfen. Auch liegt kein Verstoß gegen den Allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, denn Rollstühle, Rollatoren und Kinderwagen werden auch in und an der Wohnung selbst bereits benötigt. Ansonsten könne der Fahrradfahrer sein Velo ausreichend gegen Diebstahl sichern und versichern.  

Landgericht München, Urteil vom 23.11.2017, AZ: 36 S 3100/17 WEG

Dieser redaktionelle Beitrag wurde vom Hauseigentümerverein e.V. verfasst.


 

 

im April

Nach Verfassungsgerichtsurteil: Grundsteuer darf das Wohnen nicht verteuern

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe: Hier kam das Aus für die Grundsteuer in bisheriger Form

Die Grundsteuer ist verfassungswidrig – was viele Juristen schon lange meinten, hat das Bundesverfassungsgericht nun in einem wegweisenden Urteil bestätigt. Die Politik muss nun handeln und die längst überfällige Reform der Grundsteuer auf den Weg bringen. Haus & Grund tritt für eine marktwertunabhängige Reform ein. Die Kosten des Wohnens dürfen durch die Reform nicht steigen.

Karlsruhe/Düsseldorf/Berlin. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden: Die Grundsteuer ist in ihrer bisherigen Form nicht mit der Verfassung vereinbar (Urteil vom 10.04.2018, Az.: 1 BvL 11/14 - Rn. (1-181)). Die Karlsruher Richter kamen zu dem Schluss: Die Erhebung der Grundsteuer auf der Grundlage von Einheitswerten, die auf die Jahre 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) zurückgehen, führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen. Immerhin haben sich die tatsächlichen Werte der Grundstücke seither zum Teil deutlich geändert.

Der Bundespolitik haben die Richter eine Frist auferlegt: Bis Ende 2019 muss eine Reform der Grundsteuer beschlossen werden. Für die Umsetzung hat die Verwaltung dann bis 2025 Zeit – ab dann muss die Grundsteuer nach dem reformierten Modell erhoben werden. Mit dem Urteil hat die politische Diskussion über mögliche Wege zur Reform der Grundsteuer Fahrt aufgenommen. Nachdem sich die Politik viele Jahre lang nicht auf eine Änderung hatte einigen können, steht sie nun unter Zugzwang. Gibt es bis zum Stichtag keine Reform, entfällt die Grundsteuer. Davor haben die Städte und Gemeinden große Angst, denn die Steuer ist mit rund 14 Milliarden Euro im Jahr ihre wichtigste Einnahmequelle.

Haus & Grund Rheinland: Eigentümern keine höhere Grundsteuer aufbürden

Diskutiert werden bislang unter anderem eine komplizierte Berechnung anhand von Grundstücks- und Gebäudewert (das sogenannte Kostenwertmodell) oder auch eine reine Bodensteuer. „Wir befürchten, wenn man sich für das eine oder andere Modell entscheidet, dass es zu hohen Kostensteigerungen kommt, nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter“, sagte Erik Uwe Amaya kurz nach dem Urteilsspruch im WDR Fernsehen. Der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland nahm die Politiker angesichts früherer Versprechen beim Wort: „Es wurde immer beteuert, dass am Ende die Kosten nicht steigen sollen“. Die Grundsteuer dürfe also nach der Reform für Eigentümer und Mieter nicht höher ausfallen als zuvor.

„Eine solche Verteuerung droht aber in vielen Fällen, wenn die neue Grundsteuer auf die aktuellen Verkehrswerte der Grundstücke abstellen würde“, warnte Prof. Dr. Peter Rasche vor den kursierenden Reformvorschlägen. Der Vorsitzende von Haus & Grund Rheinland erinnert außerdem an die schwierige praktische Umsetzung: „Das würde einen riesigen Verwaltungsaufwand mit sich bringen, weil 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssten.“ Dazu sei die vom Bundesverfassungsgericht eingeräumte Frist dann doch zu knapp. Verbandsjurist Erik Uwe Amaya findet deswegen: „Das Beste wäre, die Grundsteuer einfach an der Fläche des Grundstücks und des eventuell darauf stehenden Gebäudes festzumachen.“

Warnung: Grundsteuer nicht nach Verkehrswerten erheben!

Beim Zentralverband Haus & Grund Deutschland in Berlin sieht man das ähnlich. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke stellte fest: „Eine zügige und rechtssichere Reform ist nur mit einer rein flächenbasierten Grundsteuer denkbar. 35 Millionen Immobilien können nicht in dem vom Verfassungsgericht vorgegebenen Zeitraum von fünf Jahren neu bewertet werden.“ Der Verband erinnerte daran, dass bei einer verkehrswertabhängigen Grundsteuerberechnung regelmäßige Neubewertungen der Immobilien notwendig wären. „Das hat in der Vergangenheit nicht geklappt und wird auch in Zukunft nicht funktionieren. Deshalb sollte die Politik von einer verkehrswertbasierten Reform die Finger lassen“, forderte Warnecke.

Der Verbandschef sprach sich ebenfalls dafür aus, zukünftig ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche mit einem festen Multiplikator zur Grundlage der Besteuerung zu machen. Eine solche Reform sei einfach und gerecht, weil sie den Aufwand für die gemeindliche Infrastruktur wiedergibt. Eine auf Bodenrichtwerten basierende Grundsteuer ist laut Warnecke keine Lösung: Sie wäre mit vielen rechtlichen und praktischen Unwägbarkeiten verbunden und würde das Wohnen in vielen Gegenden Deutschlands extrem verteuern.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im März

Muss der Wohnungseigentümer für den Aufzug im Erdgeschoss zahlen?

Der nachträgliche Einbau eines Aufzuges verbessert die Barrierefreiheit und erhöht den Wohnkomfort. Doch mit dem Lift sind auch erhebliche Betriebskosten verbunden. Kein Wunder, wenn der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung ungerne dafür mit zahlen möchte: Wenn der Aufzug auch nicht in den Keller führt, nützt er ihm ja nichts. Ein Urteil bestätigt jetzt, dass in solchen Fällen eine Befreiung von den Kosten möglich ist.

München. Wer Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss ist, muss sich unter Umständen nicht an den Kosten für den Aufzug des Gebäudes beteiligen. Das gilt zumindest dann, wenn die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) festlegt, dass die Betriebskosten technischer Anlagen nur von den Profiteuren dieser Einrichtungen zu tragen sind. Zu dieser Entscheidung ist jedenfalls das Landgericht München gelangt, wie kürzlich bekannt wurde (Urteil vom 11.10.2017, Az.: 1 S 18504/16).

Geklagt hatte die Eigentümerin einer Erdgeschosswohnung, in deren Haus nachträglich ein Aufzug eingebaut worden war. Der Aufzug begann im Erdgeschoss, führte also nicht in den Keller. Die Wohnungseigentümerin aus dem Parterre konnte von dem Lift daher nicht profitieren. Trotzdem hatte die Eigentümerversammlung eine Jahresabrechnung beschlossen, die auch die Erdgeschossbewohnerin an den Wartungskosten des Aufzuges beteiligte.

Klausel in der Gemeinschaftsordnung entlastet Erdgeschossbewohnerin

Die Eigentümerin fand das ungerecht und sah in der Gemeinschaftsordnung nach: Dort war vereinbart worden, dass die Instandhaltungs- und Betriebskosten von technischen Anlagen nur von den Miteigentümern zu tragen sind, die auch von diesen Einrichtungen profitieren. Es wurde an dieser Stelle sogar ausdrücklich auf einen eventuell später zu installierenden Aufzug verwiesen. Auf diese Klausel berief sich die Wohnungsbesitzerin vor Gericht.

Das Landgericht München gab der Klägerin Recht. Sie könne den Aufzug gar nicht nutzen, da er nicht nur die Wohnung, sondern auch den Keller nicht erschließt. Insofern müsse sie angesichts der Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung auch nicht für den Unterhalt des Aufzugs aufkommen. Zwar könnte die Erdgeschossbewohnerin den Aufzug auch nutzen, um ihre Nachbarn in den höheren Etagen zu besuchen. Doch das Gericht stellte fest, dass dieser Nutzen auch für Besucher gegeben ist. Deswegen sah man darin keinen Grund, die Eigentümerin aus dem Erdgeschoss an den Kosten zu beteiligen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Neuer Fußboden für Eigentumswohnungen: Kein besserer Lärmschutz nötig

Wer in seiner Eigentumswohnung den Fußboden erneuert, greift unter Umständen ins Gemeinschaftseigentum ein: nämlich dann, wenn dabei der Estrich erneuert wird. Haben die darunter lebenden Nachbarn in diesem Fall Anspruch auf einen verbesserten Trittschallschutz, der den Grenzwert zum Zeitpunkt der Modernisierung einhält? Oder bleibt der Grenzwert aus dem Baujahr des Hauses maßgeblich?

Karlsruhe. Wenn ein Wohnungseigentümer seinen Fußboden erneuert, muss er dabei nicht den Trittschallschutz verbessern. Der neue Bodenbelag muss lediglich das Schallschutzniveau einhalten, das im Baujahr des Hauses vorgeschrieben war. Das gilt auch dann, wenn bei der Modernisierung der Estrich erneuert wird, der zum Gemeinschaftseigentum gehört. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 16.03.2018, Az.: V ZR 276/16).

Das Urteil fiel im Rechtsstreit um die Badezimmermodernisierung in einer Eigentumswohnung im Jahr 2012. Die Eigentümer der Wohnung hatten bei dieser Gelegenheit den Fußboden samt Estrich entfernen lassen, um eine Fußbodenheizung einzubauen. Die in der daruntergelegenen Wohnung lebende Nachbarin beklagte sich nach der Modernisierung allerdings über lauteren Trittschall. Sie forderte, dass die Nachbarn für das Badezimmer einen Trittschallschutz herstellen, der auf dem Niveau des Jahres 2012 liegt.

Eingriff in den Estrich war Eingriff ins Gemeinschaftseigentum

Damals galt ein Grenzwert von 37 Dezibel. Als das Haus im Jahr 1990 gebaut worden war, galten dagegen noch 46 Dezibel als zulässig. Da bei der Modernisierung in den Estrich und damit ins Gemeinschaftseigentum eingegriffen worden war, ging die Eigentümerin der daruntergelegenen Wohnung davon aus, die Nachbarn hätten ihr Interesse an einem verbesserten Schallschutz berücksichtigen müssen.

Der BGH entschied allerdings nicht zugunsten der Klägerin. Die Bundesrichter urteilten: Wer in das Gemeinschaftseigentum – in diesem Falle den Estrich – eingreift, muss dafür sorgen, dass daraus kein Nachteil für die anderen Eigentümer entsteht. „Kein Nachteil“ bedeutet „keine Verschlechterung“ – daher war es nach Ansicht der Richter ausreichend, das Schallschutz-Niveau aus dem Baujahr des Hauses wiederherzustellen.

Verbesserter Schallschutz: nur, wenn Umbau einem Neubau gleichkommt

Eine Verbesserung des Schallschutzes auf den Standard, der im Jahr der Modernisierung galt, war also nicht nötig. Dabei machte der  BGH allerdings eine grundsätzliche Einschränkung: Wenn die Eigentümer einen Umbau vornehmen, der einem Neubau gleichkommt, dann müssen sie auch die aktuell gültigen Grenzwerte beim Schallschutz einhalten. Ein solcher Fall wäre etwa gegeben, wenn durch einen Dachausbau eine neue Wohnung geschaffen würde.

Im vorliegenden Fall sah der BGH jedoch keinen so schwerwiegenden Eingriff in die Bausubstanz. Sie stuften die Modernisierung als typische Sanierungsmaßnahme ein, die der üblichen Instandsetzung der Wohnung diente – auch wenn die Arbeiten in den Estrich eingriffen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

 

Kritik und etwas Lob von Haus und Grund Düsseldorf für Koalitionsvertrag


Geplante Maßnahmen für Bauen und Wohnen werden Probleme in Ballungsräumen wie Düsseldorf nicht lösen

Die Verhandler der Großen Koalition (GroKo) in Berlin haben die Eckpunkte für die Themen Bauen und Wohnen festgelegt. Insgesamt sind die bislang bekannt gewordenen Ergebnisse nicht geeignet, die Probleme in Ballungsräumen wie Düsseldorf zu lösen. Insbesondere die Verschärfung der Mietpreisbremse dient als reine Symbolpolitik nicht dazu, zugunsten der Mieter etwas zu bewegen. „Das von der Politik verordnete Heilmittel Mietpreisbremse hat seine therapeutische Unwirksamkeit bereits flächendeckend bewiesen“, sagt Dr. Johann Werner Fliescher, Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf. Dass die Koalition ein Vermieterstrafrecht für den Missbrauch einer Modernisierungsankündigung in das Mietrecht aufnehmen will, hält Fliescher in rechtlicher Hinsicht für systemwidrig und zudem für überflüssig. „Schließlich gibt es den Tatbestand des Betrugs bereits im Strafgesetzbuch“, so der Haus und Grund Vorstand.

Wie Fliescher die weiteren geplanten Maßnahmen der GroKo bewertet, lesen Sie auf der Website unter:

http://www.hausundgrundddf.de/presse_581.html

im Januar

Urteil: Grundstückseigentümer haften nicht für herabfallende Walnüsse

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass Hauseigentümer nicht für Schäden durch Walnussbäume haften, welche über die Grundstücksgrenze des Nachbarn ragen. Wer unter einem Nussbaum parkt, trägt das allgemeine natürliche Lebensrisiko.

Frankfurt am Main. Das Amtsgericht hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Grundstückseigentümer für Schäden an einem Fahrzeug haftet, welche durch herabfallende Walnüsse verursacht wurden. Im konkreten Fall ragten die Äste eines Walnussbaumes 1,5 m auf ein Nachbargrundstück, auf dem der Kläger seinen PKW abgestellt hatte. Der Beklagte hatte diesen Walnussbaum regelmäßig zurückgeschnitten. Der Kläger behauptet, dass durch starke Winde mehrere mit Walnüssen und mit Nüssen behangene Äste von dem Walnussbaum des Beklagten auf das Klägerfahrzeug gefallen seien und dabei mehrere Dellen am Gehäuse, der Motorhaube und dem Dach verursacht hätten. Insgesamt sei ein Sachschaden von ca. 3.000 € entstanden. Der Kläger war der Ansicht, dass der Beklagte dafür sorgen müsse, dass von dem Walnussbaum keine Gefahren ausgehen.

Kein Schadenersatz bei allgemeinem Lebensrisiko

Das Gericht folgte dieser Einschätzung nicht. Es entschied (Urteil vom 10.11.2017, Az.: 32 C 365/17), dass der Kläger im Herbst bei einem Walnussbaum mit dem Herabfallen von Nüssen rechnen musste, denn dies ist eine natürliche Gegebenheit. Anhaltspunkte dafür, dass der Baum krank gewesen sei, habe es nicht gegeben. Grundsätzlich sei es auch im Interesse der Allgemeinheit wünschenswert, dass in Städten Nussbäume vorhanden seien; daher müssen die Verkehrsteilnehmer im Herbst damit rechnen, dass Walnussbäume ihre Nüsse verlieren. Wer unter einem Nussbaum parkt, trägt das allgemeine natürliche Lebensrisiko.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

Fahrrad in der Wohnung: Darf die Hausordnung das verbieten?

Wenn ein Wohnungseigentümer sein Fahrrad mit in die Wohnung nimmt, kann der Transport im Treppenhaus leicht seine Spuren hinterlassen. Dreck oder gar Beschädigungen an Treppenhaus oder Aufzug sind durchaus möglich – schließlich sind Fahrräder relativ sperrig. Darf eine Eigentümergemeinschaft es deswegen verbieten, dass Fährräder mit in die Wohnung genommen werden?

München. Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft kann in ihre Hausordnung eine Klausel aufnehmen, die es den Eigentümern verbietet, Fahrräder mit in die Wohnung zu nehmen. Eine solche Regelung liegt innerhalb des Ermessensspielraumes, den die Eigentümergemeinschaft hat. Zu dieser Einschätzung ist zumindest das Landgericht München gelangt (Urteil vom 23.11.2017, Az.: 6 S 3100/17 WEG).

Auslöser des Rechtsstreits: In einem Haus mit Eigentumswohnungen waren Aufzug und Treppenhaus verschmutzt und beschädigt worden. Als Ursache machten die Eigentümer den Transport von Fahrrädern aus. Sie wollten Abhilfe schaffen und beschlossen mehrheitlich in der Eigentümerversammlung eine Anpassung der Hausordnung. Hier wurde ein Passus eingefügt, der das Abstellen von Fahrrädern ausdrücklich in den gemeinschaftlichen Fahrradräumen, den privaten Kellerräumen und auf den Stellplätzen in der Tiefgarage erlaubte. Einen Transport in die Wohnung schloss die Regelung dagegen ausdrücklich aus.

Eigentümer will teures Fahrrad in seiner Wohnung unterstellen

Einem der Eigentümer passte das allerdings nicht: Er wollte sein 3.000 Euro teures Luxus-Fahrrad nicht im gemeinschaftlichen Fahrradkeller abstellen, weil es hier bereits Diebstähle gegeben hätte. Der Fahrradfreund wollte sein teures Velo deswegen mit in die Wohnung nehmen und argumentierte, der Transport dorthin müsse ihm zugestanden werden. Wer einen Kinderwagen oder Rollstuhl benutzt, dürfe den schließlich auch mit in die Wohnung nehmen. Mit dieser Argumentation zog der Eigentümer gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vor Gericht.

Das Landgericht München folgte der Argumentation des Wohnungseigentümers allerdings nicht. Es ist nach Auffassung des Gerichts kein wesentlicher Teil der Nutzung einer Wohnung, Fahrräder dort einzustellen. Daher schränkt die getroffene Regelung in der Hausordnung die Eigentümer nicht unzulässig stark in der Nutzung ihres Eigentums ein.

Fahrradverbot im Treppenhaus: Fahrradfahrer nicht diskriminiert

Das Gericht befand außerdem: Die Regelung diskriminiert Fahrradbesitzer nicht gegenüber Bewohnern, die etwa einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl mit in die Wohnung nehmen. Ein Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator sei für den Nutzer nötig, um die Wohnung erreichen zu können und ein Rollstuhl werde auch in der Wohnung von seinem Nutzer gebraucht. Aus dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz folge deswegen zwingend, dass diese Gegenstände mit in die Wohnung genommen werden dürfen – obwohl sie ähnliche Verschmutzungen im Treppenhaus hinterlassen können wie ein Fahrrad.

Auch die Hochwertigkeit des Fahrrades ließen die Richter nicht als Argument für eine Aufbewahrung in der Wohnung gelten. Der Radfahrer könnte das Velo im Fahrradkeller schließlich so gegen Diebstahl sichern, wie er es für nötig hält. Außerdem ist es nach Auffassung des Münchner Gerichts nicht unverhältnismäßig, dass die Eigentümer den Fahrradtransport komplett untersagen. Auch ein Transport mit Schutzfolien müsse nicht erlaubt werden, weil das Verbot nicht nur gegen Verschmutzung, sondern auch gegen Beschädigungen gerichtet ist, schreibt das Gericht.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst

im Oktober

Fristlose Kündigung kann nur vollständige Mietnachzahlung verhindern

In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass das einmal entstandene Recht des Vermieters auf fristlose Kündigung nur dann wieder entfallen kann, wenn die Mietrückstände in vollem Umfang gezahlt werden (AZ VIII ZR 193/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin die Räumung ihrer Wohnung gefordert, da sie der Mieterin wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt hatte. Die Mieterin hatte mehrere ungerechtfertigte Mietminderungen vorgenommen und zahlte auch nach fristloser Kündigung die Rückstände nicht.

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin. Die Mieterin war mit mehr als einer Monatsmiete Im Rückstand und die fristlose Kündigung damit gerechtfertigt. Auch die Mietminderungen konnten die Kündigung nicht verhindern, da die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich für die Beurteilung ist.

im September

Hausverkauf: Versteckte Sachmängel müssen angegeben werden

Wie der LBS-Infodienst Recht und Steuern aktuell mitteilt, müssen Immobilienverkäufer Interessenten über Mängel informieren, die augenscheinlich nicht zu erkennen sind. Hierzu gehört auch der akute Befall eines Hauses durch Marder. Liegt der Sachschaden bereits länger zurück, muss dies allerdings nicht mehr erwähnt werden.

Wie ein Käufer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erfahren musste, stellte sich nach Vertragsabschluss heraus, dass ein Jahr vor Verkauf Sachschäden durch Marder entstanden waren. Der Käufer forderte vor Gericht eine Summe von 20.000 Euro, um den Schaden nachträglich beheben lassen zu können.

Das Oberlandesgericht Hamm stimmte zu, dass ein verheimlichter Sachmangel beispielsweise durch Marderbefall Schadensersatzforderungen durchaus begründen kann. Allerdings hatte es bereits sieben Jahre vorher einen Marderbefall an der gesamten Anlage gegeben, so dass Schutzmaßnahmen getroffen werden mussten. Den Verkäufern war in diesem Fall nicht mehr nachzuweisen, ob sie von dem ersten Befall gewusst haben.

im August

Urteil: Fassadendämmung muss ein Konzept haben

Das Amtsgericht Charlottenburg entschied in einem aktuellen Urteil, dass ein Sanierungskonzept vorliegen muss, wenn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Fassadendämmung vorgenommen werden soll (AZ 75 C 32/16).

Im vorliegenden Fall hatten WEG-Mitglieder per Stimmenmehrheit die Dämmung ihrer Gebäudefassade beschlossen und planten die Beauftragung eines Ingenieursbüros. Zwei Wohnungseigentümer klagten jedoch gegen den Beschluss und argumentierten, dass die Dämmung nicht ausreichend geplant worden sei. Es hätte ihrer Ansicht nach ein Energieberater hinzugezogen werden müssen, der alle Maßnahmen insbesondere mit Hinblick auf Geländer und Balkone vergleicht und zusammenführt.

Das Gericht gab nun aktuell den beiden Klägern recht. Da vorab kein umfassendes Sanierungskonzept erarbeitet wurde, ist der WEG-Beschluss ungültig.

Urteil: Mietausfall-Haftung ist zeitlich begrenzt

Das Landesgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Mieter nur zeitlich begrenzt für Mietausfall aufkommen müssen, wenn der Mietvertrag aufgrund einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt wurde (AZ 18 S 39/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihren Mietern aufgrund einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt. Nach einer anschließenden Räumungsklage übergaben die Mieter die Wohnung, doch erst 6 Monate später war diese neu vermietet. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz für den Mietausfall, da dieser ihrer Meinung nach auf das Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen sei. Die Mieter wehrten sich gegen diesen Vorwurf.

Das Gericht entschied nun zugunsten der Mieter. Bei einer fristlosen Kündigung müssen Mieter lediglich für den Zeitraum für Mietausfälle aufkommen, zu dessen Ende sie selbst hätten kündigen können. Dem Anspruch auf Mietausfall-Zahlungen wurde demnach nicht stattgegeben.

Urteil: Schadensersatzanspruch bei Eigenbedarfskündigung kann verjähren

Innerhalb von drei Jahren kann ein Mieter Schadensersatz beantragen, wenn er aufgrund von vorgetäuschtem Eigenbedarf ausziehen musste. Wartet er zu lange, verjährt die Frist, die am Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist (AZ 8 C 6/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihrem Mieter gekündigt, weil sie die Wohnung für ihren Sohn benötigen würde. Als der Mieter zunächst nicht ausziehen wollte, erwirkte sie eine Räumungsklage. Die Mieter weigerte sich, zog aber dennoch aus. Als die Räumungsklage anschließend abgewiesen wurde, verlangte der Mieter Schadensersatz, da er eine teurere Wohnung beziehen musste und Umzugskosten von 6.800 Euro entstanden sind. Er argumentierte, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht und auch keine Alternativwohnung zur Verfügung gestellt worden war.

Die Klage auf Schadensersatz hatte jedoch keinen Erfolg, entschied das Amtsgericht Mannheim. Spätestens mit dem Auszug des Mieters war der Anspruch auf Schadensersatz entstanden und die Frist demnach bereits im Jahr 2012 abgelaufen.

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