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Gesetze und Urteile

Gesetze und Urteile

Gesetze und Urteile

im Oktober

Technische Regeln für Arbeitsstätten im Geschäftsraummietverhältnis

Erforderliche Raumtemperaturen im Modegeschäft nicht unter 20°C und nicht über 26°C

Zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietete Räume müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäftes, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Hierzu gehört es, dass Raumtemperaturen von 26°C nicht überschritten und 20°C nicht unterschritten werden, so das OLG Rostock in einem Urteil vom 22.02.2018, Az.: 3 U 78/16. 

Der Fall

Die Beklagte minderte die Miete von zuletzt nahezu € 45.500 für die zum Betrieb eines Modegeschäfts über drei Etagen angemieteten Räumlichkeiten um 25 % mit der Begründung, dass sich die Mieträume in den Sommermonaten mit starker Sonneneinstrahlung auf über 26°C aufheizten, während in den Wintermonaten häufig eine Innentemperatur von weniger als 20°C zu verzeichnen sei. 

Das Urteil

Das Landgericht Rostock gab der Mietzahlungsklage der Vermieterin in Höhe von rund € 189.000 statt. Das OLG Rostock wies die Klage hingegen ab. Die eingeholten Sachverständigengutachten hätten keinen Beweis dafür erbracht, dass die im Gebäude vorhandene Klimaanlage unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten in der Lage sei, in den Sommermonaten eine Absenkung der Innentemperatur unter 26°C und in den Wintermonaten eine Beheizung von wenigstens 20°C zu erreichen. Auszugehen sei zum einen von den Regelungen der Arbeitsstättenverordnung und der diese konkretisierenden Richtlinien, wonach der Arbeitgeber verpflichtet sei, bei Außentemperaturen von 32°C Maßnahmen zu treffen, die ein Überschreiten der Innentemperatur von 26°C verhinderten. Zum anderen sei als Mindesttemperatur der allgemein anerkannte Wert von 20°C zugrunde zu legen. Die Einhaltung beider Temperaturwerte würde auch den Besonderheiten eines Bekleidungsgeschäftes gerecht werden, in dem ein häufiges Anprobieren von Kleidungsstücken die Regel sei, was aber nicht gewährleistet werden könne, wenn die Kunden ins Schwitzen gerieten oder fröstelten. Die Mieträume seien deshalb zum vertragsgemäßen Zweck nur teilweise geeignet, sodass die von der Beklagten in Anspruch genommene Minderung gerechtfertigt sei. 

Fazit

Im Anhang zur Arbeitsstättenverordnung heißt es unter Anforderungen und Maßnahmen für Arbeitsstätten, § 3 Abs. 1 Ziff. 3.5 (Raumtemperatur) wie folgt: Arbeitsräume, in denen aus betriebstechnischer Sicht keine spezifischen Anforderungen an die Raumtemperatur gestellt werden, müssen während der Nutzungsdauer unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der psychischen Belastungen der Beschäftigten eine die Gesundheit zuträgliche Raumtemperatur haben. Ziff. 4.4 der technischen Regelungen für Arbeitsstätten ASR sieht für die Arbeitsräume bei einer Außenlufttemperaturvon über 26°C Folgendes vor: 1. Wenn die Außenlufttemperatur über 26°C beträgt und unter der Voraussetzung, dass geeignete Sonnenschutzmaßnahmen nach Ziff. 4.3 verwendet werden, sollen beim Überschreiten einer Lufttemperatur im Raum von + 26°C zusätzliche Maßnahmen, z.B. nach Tabelle 4, ergriffen werden. In Einzelfällen kann das Arbeiten bei über 26°C zu einer Gesundheitsgefährdung führen, wenn z.B. 1. schwere körperliche Arbeit zu verrichten ist, 2. Besondere Arbeits- und Schutzbekleidung getragen werden muss, die die Wärmeabgabe stark behindert, oder 3. hinsichtlich erhöhter Lufttemperatur gesundheitlich vorbelastete und besonders schutzbedürftige Beschäftigte (z.B. Jugendliche, Ältere, Schwangere, stillende Mütter) im Raum tätig sind. In solchen Fällen ist über weitere Maßnahmen anhand einer angepassten Gefährdungsbeurteilung zu entscheiden. 2. Bei Überschreitung der Lufttemperatur im Raum von +30°C müssen wirksame Maßnahmen gemäß Gefährdungsbeurteilung ergriffen werden, welche die Beanspruchung der Beschäftigten reduzieren. Dabei gehen technische und organisatorische gegenüber personenbezogene Maßnahmen vor. Die Richtwerte der ASR sehen zudem eine Raummindesttemperatur von 19°C vor, wenn es sich um leichte im Stehen oder Gehen zu verrichtende Arbeiten handelt. Das OLG wirft das alles durcheinander und vermengt mit seiner freien Überzeugungsbildung hinsichtlich schwitzender oder fröstelnder Kunden. Die Arbeitsstättenverordnung und die sie ergänzenden Richtlinien geben nun einmal nichts dafür her, wann ein Mangel im Sinne von § 536 BGB wegen Temperaturerwärmung oder -unterschreitung in Innenräumen anzunehmen ist. Die Sachverständigengutachten waren deshalb überflüssig. Entscheidend wäre gewesen, ob tatsächlich Kunden bei hohen oder niedrigen Temperaturen einen Einkauf abgebrochen hätten. Das wäre natürlich im Nachhinein nicht mehr beweisbar gewesen. Unerklärlich ist, weshalb das OLG die Revision nicht zugelassen hat, wenn doch die von ihm ausgesprochene Rechtsfrage in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet wird! BGH vom 22.02.2018, Az.: 3 U78/16

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im September

Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 19. Januar 2018 entschieden, dass die Rückabwicklung eines Kaufvertrages gefordert werden kann, wenn im Exposé im Vorfeld der Verkaufsgespräche der Keller des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes als trocken bezeichnet worden ist, ohne dass dies tatsächlich zutrifft. 

Der Fall

Der Käufer erwarb aufgrund eines notariellen Kaufvertrags vom 6. April 2013 von den Verkäufern unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück und diverse Einrichtungsgegenstände. In dem Verkaufsexposé des Maklers wurde das Objekt im Vorfeld u.a. wie folgt beschrieben: „[Das Gebäude] stammt aus den 1950iger Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut und das Dach wurde gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand. […] [Das] Haus [ist] unterkellert (trocken).“ Im notariellen Kaufvertrag wurde die Haftung der Verkäufer für Sachmängel ausgeschlossen. Vor der Besichtigung des Objekts hatten die Verkäufer die Wände im Keller mit weißer Farbe gestrichen. 

Nach dem Eigentumsübergang bemängelte der Käufer, dass Wände im Keller feucht seien. Er leitete zunächst ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass sich der Keller in einem Zustand befindet, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Der Käufer meinte, er sei über Feuchtigkeit im Keller arglistig getäuscht worden. Er forderte von den Verkäufern die Zahlung eines Schadenersatzes nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks und der Einrichtungsgegenstände. 

Das Landgericht Oldenburg (Urteil vom 16. Februar 2016, Az. 4 O 2056/14) hat der Klage zum Teil stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Hiergegen legten die Verkäufer Berufung ein, während der Käufer neben der Zurückweisung der Berufung hilfsweise die Verurteilung der Verkäufer zur weiteren Zahlung beantragte.

Das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg hat mit Entscheidung vom 29. September 2016 (Az. 14 U 26/16) den Hauptantrag des Käufers abgewiesen und dem Hilfsantrag unter Abweisung im Übrigen in Höhe eines Teilbetrages stattgegeben. Das OLG erkennt damit keinen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen eines Sachmangels an. Die in dem Keller vorhandene Feuchtigkeit stelle für sich genommen keinen Mangel dar. Auf der Grundlage der in dem Verfahren getroffenen sachverständlichen Feststellungen befinde sich der Keller in einem Zustand, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes in den 1950er Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in Kellerräumen dieses Alters regelmäßig anzutreffen. Ein Mangel lasse sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen, weil im Kaufvertrag kein besonderer Zustand des Kellers vereinbart worden sei. Dies gelte auch deshalb, da der in dem Verkaufsexposé des Maklers enthaltene Hinweis auf einen trockenen Keller keinen Eingang in den späteren Kaufvertrag gefunden habe. 

Der Käufer kann laut Gericht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten erfolgreich geltend machen. Die Verkäufer hätten vor der eigentlichen Hausbesichtigung die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, also eine „Verkaufslackierung“ angebracht, um so den falschen Eindruck zu vermitteln, der Keller sei in jeder Hinsicht trocken. Der Käufer sei deshalb über den tatsächlichen Zustand des Kellers arglistig getäuscht worden. Insbesondere aufgrund der Angaben im Verkaufsexposé und der Nachfrage des Käufers anlässlich der Hausbesichtigung nach einem trockenen Keller sei den Verkäufern bekannt gewesen, dass sie diesen über den wirklichen Zustand des Kellers getäuscht hätten. Sie hätten den Käufer auf die durchgeführten Malerarbeiten und darauf hinweisen müssen, dass sich der Zustand der Kellerwände geraume Zeit nach dem weißen Anstrich bedingt durch die eindringende Feuchtigkeit erheblich verändern würde. 

Eine Verletzung von vorvertraglichen Pflichten begründet dem Gericht zufolge jedoch kein Recht zum Rücktritt vom gesamten Vertrag. Der Käufer könne lediglich Ersatz des Vertrauensschadens verlangen und damit sei nur der Zustand herzustellen, der bestünde, wenn es gelungen wäre, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen. Dieser Betrag ist durch das Gericht geschätzt worden. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision wendete sich der Käufer gegen die Abweisung seines Hauptantrages. Die Verkäufer beantragten die Zurückweisung der Revision.

Das Urteil

Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht nach Ansicht der Revisionsrichter einen Schadensersatzanspruch des Käufers statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dass der Keller trocken gewesen sei, habe in dem notariellen Kaufvertrag keinen Ausdruck gefunden. Damit scheide grundsätzlich die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus, weshalb ein Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht in Betracht komme. Zudem sei festgestellt worden, dass auch gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB das Objekt eine dem Baujahr entsprechende und übliche Beschaffenheit aufweise. 

Die Richter erkennen jedoch an, dass entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts

§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB auch für Grundstückskaufverträge gilt. Danach zählen ebenfalls derartige Eigenschaften zur Beschaffenheit, die der Käufer eines Grundstücks aufgrund der öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen oder Angaben im Exposé erwarten darf. Es mache gerade keinen Unterschied, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handele. Das Verkaufsexposé des Maklers habe den ausdrücklichen Hinweis darauf enthalten, dass der Keller trocken sei. Diese Beschaffenheit dürfe der Käufer erwarten, wobei es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht darauf ankomme, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden habe. Insofern liege in dem vorliegenden Fall ein Sachmangel vor, der zu rechtlichen Forderungen berechtige. 

Ein Haftungsausschluss für Sachmängel im Kaufvertrag soll nach Ansicht der Richter zwar auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks betreffen. Hierauf kann sich jedoch nach Meinung der Richter derjenige nicht berufen, der arglistig Mängel verschwiegen hat. Der Käufer soll nach Auffassung des Senats gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB zudem wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten gegen die Verkäufer einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages im Wege des Schadensersatzes haben. 

Nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten könne der Geschädigte grundsätzlich den Ersatz des Vertrauensschaden verlangen (Senat, Urteil vom 19. Mai 2006, Az. V ZR 264/05, BGHZ 168, 35, 39). Er sei dann so zu behandeln, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Daher sei zunächst in der Regel die Berechtigung gegeben, sich von dem Vertrag zu lösen und Ersatz der im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu verlangen. Daneben solle dem Geschädigten auch das Recht eingeräumt werden, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Würde der Geschädigte dies wählen, reduziere sich der zu ersetzende Vertrauensschaden auf die berechtigten Erwartungen, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt würden. Auch kann ein ggf. bei Kenntnis erfolgter Preisnachlass zu berücksichtigen sein. 

Schließlich gehen die Richter davon aus, dass die Verkäufer den Käufer in Bezug auf die fehlende Trockenheit des Kellers arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen Pflichten verletzt haben. Die Verkäufer wussten nach Ansicht der Richter im Zeitpunkt der Besichtigung, dass der Käufer erheblichen Wert auf einen trockenen Keller legte und die dort tatsächlich vorhandene Feuchtigkeitsbelastung aufgrund des von ihnen veranlassten Anstrichs nicht zu erkennen war. Diesen Umstand hätten sie dem Käufer offenbaren müssen. Dass der Zustand des Kellers angesichts des Alters des Hauses der allgemein übliche gewesen sein dürfte, soll aufgrund der bekannten Erwartungshaltung des Käufers unerheblich sein. 

Der grundsätzliche Vorrang der kaufrechtlichen Regelungen stehe einem Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss auch nicht entgegen, weil die Verkäufer den Käufer arglistig getäuscht hätten. Aufgrund der arglistigen Täuschung bleibe der Grundsatz des Vorrangs der Nacherfüllung unbeachtlich. Laut den Richtern beläuft sich die Höhe des Schadensersatzanspruchs auf die Zahlung der Summe aus Kaufpreis nebst Zinsen, Maklerkosten, Notarkosten, Kosten des Grundbuchamts sowie Umzugskosten Zug um Zug gegen Rückgewähr der von den Verkäufern erhaltenen Leistungen. 

Fazit

Das Urteil des BGH zeigt wieder einmal, dass Verkäufer von bebauten Grundstücken gut daran tun, sowohl im Vorfeld der Verkaufsverhandlungen als auch bei dem späteren Kaufvertragstext darauf zu achten, sämtliche relevanten Tatsachen und Nachteile offen zu benennen. Wird eine weitere Person, etwa ein Makler, einbezogen, gilt für diesen das Gleiche. Die Entscheidung erscheint in Hinblick auf die bisherige obergerichtliche Rechtsprechung stringent. Nicht nur der bloße Kaufvertragstext soll Ansprüche auslösen, sondern bereits vorvertragliche Aussagen sollen Rechtswirkung entfalten können.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im August

Wann sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. August 2018, Az. VIII ZR 277/16, erneut zum Thema Schönheitsreparaturen entschieden – zulasten der Vermieter, aber auch der Mieter.

Der Fall

Einem Mieter wurde seine Wohnung in einem unrenovierten Zustand durch die Vermieterin übergeben. Vor seinem Einzug traf der neue Mieter mit dem Vormieter eine Vereinbarung darüber, dass dessen Möbel in der Wohnung verbleiben. Dafür zahlte der Mieter eine Abschlagszahlung und erklärte sich bereit, die angefallenen Schönheitsreparaturen des Vormieters zu übernehmen. Der durch die Vermieterin genutzte Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen durch den Mieter übernommen werden.  

Bei Auszug führte der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen aus, welche die Vermieterin jedoch beanstandete und von einem Fachbetrieb nacharbeiten ließ. In der Folge forderte sie Schadensersatz vom Mieter. Er berief sich auf die aktuelle BGH- Rechtsprechung (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14), nach welcher bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich nicht möglich ist und er die Wohnung gar nicht hätte renovieren müssen.

Das Urteil

Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof nun entschieden hat. Trotz der sogenannten „Renovierungsvereinbarung“ zwischen Mieter und Vermieter, in welcher sich der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen des Vormieters bereit erklärt hatte, müsse der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung keine Schönheitsreparaturen ausführen. Es handele sich lediglich um eine zweiseitige Absprache zwischen Mieter und Vormieter, welche keine Auswirkungen auf das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter habe. Sie sei von vorneherein auf die sie treffenden Parteien beschränkt gewesen. Insbesondere werde der Vermieter nicht so gestellt, als habe er dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. 

Eine andere Bewertung könne sich – so die Vorsitzende des Senats – eventuell dann ergeben, wenn es sich anstelle einer zweiseitigen Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter um eine dreiseitige Vereinbarung handele, in welche auch der Vermieter einbezogen werde.

Mit der aktuellen Entscheidung läutet der BGH nun auch das Ende der in der Praxis häufig vorkommenden Absprachen zwischen Mieter und Vormieter ein. Er hat damit eine praxisferne Entscheidung getroffen, die das Wohnen erneut verteuert. Obwohl Renovierungsvereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter bisher eigentlich allen Parteien zugutekamen, kann jedem Vermieter nun nur geraten werden, solche Absprachen nicht zu akzeptieren. Vielmehr sollte er vom Vormieter verlangen, dass er die Schönheitsreparaturen vor Übergabe der Wohnung durchführt. 

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im Juli

Vorsicht bei Ablauf der Verwalterbestellung – Beschlussanfechtungen drohen zu scheitern

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. April 2018, Az. V ZR 202/16  

Für die Anfechtung von Beschlüssen bleibt dem Wohnungseigentümer nach der Beschlussfassung nur ein Monat. Innerhalb dieser Zeit muss er vor dem zuständigen Gericht eine Anfechtungsklage erhoben haben. Teil der Klageerhebung ist die Zustellung der Klage an den Zustellungsvertreter der Gemeinschaft, der in der Klageschrift benannt werden muss. Nach § 45 Abs. 1 WEG ist dies der Verwalter. Wenn dessen Berufung jedoch abgelaufen ist, ist er kein Verwalter im gesetzlichen Sinne mehr. Dann kann eine Klage nicht durch Zustellung der Klageschrift an ihn fristwahrend erhoben werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20. April 2018. 

In diesen Fällen muss die Klage bei einem Ersatzzustellungsvertreter oder bei allen beklagten Wohnungseigentümern zugestellt werden. Sollte die Klage dennoch bei dem nicht mehr berufenen Verwalter eingehen, kann dieser Formmangel geheilt werden, indem der Verwalter den beklagten Wohnungseigentümern eine Foto- oder Faxkopie oder auch einen Scan der Klageschrift zukommen lässt. Eine bloße Unterrichtung über die Klage reicht hingegen nicht aus.

In dem konkreten Fall hatte ein Verwalter in einer Eigentümerversammlung darauf hingewiesen, dass seine Berufung als Verwalter demnächst auslaufe und er auch nicht wieder zur Verfügung stehe. Er werde das Amt aber kommissarisch fortführen, solange kein neuer Verwalter gefunden ist. Gegen in dieser Versammlung gefasste Beschlüsse reichten einige Wohnungseigentümer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer „vertreten durch den zustellungsbevollmächtigten Verwalter“ ein. Das Gericht stellte die Klage daher dem benannten Verwalter zu. Dies geschah allerdings erst nach Ablauf von dessen Berufung. Die Zustellung an ihn war somit nicht rechtswirksam und die Klage daher eigentlich nicht mehr zulässig.

Der BGH verwies den Rechtsstreit dennoch an das Berufungsgericht zurück. Denn der Verwalter hatte die Klage sowohl den beklagten Wohnungseigentümern als auch einem mit der Behandlung der Klage beauftragten Anwalt in Kopie übersandt. Der BGH beauftragte daher das Berufungsgericht mit der Prüfung, ob diese Kopien noch rechtzeitig zur Wahrung der Klagefrist angekommen sind und die Klage somit doch zulässig sein könnte.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Herrn Gerold Happ – Geschäftsführer - Immobilien- und Umweltrecht - Haus & Grund Deutschland verfasst.

im Juni

Rechtskräftig ersetzter WEG-Beschluss ist gültig mit allen Konsequenzen

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Februar 2018, Az. V ZR 148/17 

Wird ein an sich richtiger Beschluss angefochten und durch ein Gerichtsurteil ersetzt, so kann die Nichtigkeit des ursprünglichen Beschlusses nur noch innerhalb der Rechtsmittelfrist gegen das Urteil geltend gemacht werden. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. Februar 2018 klar.

In dem zu entscheidenden Fall wollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung über die notwendige Sanierung schadhafter Kellertüren beschließen. Dies kam nicht zustande, weil einer der Eigentümer – welcher acht von zwölf Wohneinheiten und zudem mehr als die Hälfte der Miteigentümeranteile innehatte – dies verhinderte. Aufgrund einer durch die Wohnungseigentümergemeinschaft eingelegten Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage wurde durch das angerufene Gericht der Beschluss ersetzt. Danach sollen die Kellertüren und Kellerzwischenwände saniert werden. Der Verwalter muss drei Angebote einholen und den kostengünstigsten Anbieter beauftragen. Die Kosten sollen laut Beschluss des Gerichts durch die Wohnungseigentümer nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen getragen werden. Gleichzeitig wurde der Verwalter beauftragt, eine Sonderumlage zu erheben.

Das als Versäumnisurteil erlassene Urteil wurde rechtskräftig. Daraufhin holte der Verwalter drei Angebote ein, wählte das günstigste aus und forderte die Eigentümer auf, den nach Miteigentumsanteilen errechneten Kostenanteil zu zahlen. Der Eigentümer, der schon die Beschlussfassung verhindern wollte, zahlte nicht.

Der BGH entschied, dass er die Kosten zu tragen hat. Er stellt klar, dass ein gerichtlich ersetzter Beschluss, selbst wenn er einen wohnungseigentumsrechtlichen Nichtigkeitsgrund aufweisen würde, wirksam ist. Aufgrund der Rechtskraft des Urteils könne der Nichtigkeitsgrund nicht mehr geltend gemacht werden. Zwar habe auch das Gericht das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung zu beachten; bei Erlass eines Versäumnisurteils sei zu prüfen, ob die Klage schlüssig ist. Nichtsdestotrotz unterliegt das Urteil laut BGH den prozessualen Grundsätzen, so dass nicht – wie bei einem in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss – die Beschlussmängelklage das Mittel der Wahl ist, sondern die verfahrensrechtlich vorgesehenen Rechtsmittel. Werden diese nicht eingelegt, erlangt das Urteil Rechtskraft, unabhängig davon, ob Nichtigkeitsgründe oder andere Rechtsfehler vorliegen.

TIPP

Im Falle der Beschlussersetzung durch ein Gericht sollte die Rechtsmittelfrist beachtet und eingehalten werden. Nur in dieser Zeit kann gegen den Beschluss – selbst wenn er wohnungseigentumsrechtlich nichtig wäre – vorgegangen werden.

 

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

 

im Mai

Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Dezember 2017, Az. XII ZR 95/16

Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht nur auf die von einem Mieter in die Wohn- oder Geschäftsräume eingebrachten Sachen. Es umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt aber, wenn ein Fahrzeug auch nur kurzzeitig vom Grundstück entfernt wird, und entsteht neu, wenn es später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 6. Dezember 2017 entschieden.
 

Der Fall

In dem strittigen Fall hatte die Mieterin auf einem Gewerbegrundstück ein Unternehmen für Rollladen- und Markisenbau betrieben. Sie geriet mit den Mietzahlungen in Verzug. Daraufhin berief sich die Vermieterin auf ihr Vermieterpfandrecht. Wenig später wurde über das Vermögen der Mieterin das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter kündigte das Mietverhältnis. Zu diesem Stichtag beliefen sich die Forderungen der Vermieterin auf rund 14.000 Euro. Der Insolvenzverwalter verkaufte verschiedene Gegenstände der Mieterin, unter anderem auch zwei Lkw und einen Anhänger. Diese Fahrzeuge waren nachts üblicherweise auf dem Grundstück abgestellt. Der Insolvenzverwalter zahlte nur 4.580 Euro an die Vermieterin aus. Dabei ließ er den auf die Fahrzeuge entfallenen Erlös unberücksichtigt. Die Vermieterin berief sich jedoch auch bezüglich beider Fahrzeuge auf ihr Vermieterpfandrecht und verlangte mit Blick auf die ausstehenden Mieten eine abgesonderte Befriedung. Der Insolvenzverwalter sah kein Vermieterpfandrecht gegeben. Dagegen klagte die Vermieterin.
 

Das Urteil

Der BGH gab ihr letztlich teilweise Recht. Prinzipiell, so die Richter, steht dem Vermieter an allen Sachen, die ein Mieter während der Mietzeit willentlich und wissentlich in die Mieträume oder auf das Mietgrundstück verbringt, ein Vermieterpfandrecht zu. Dieses umfasse daher auch regelmäßig auf dem Grundstück abgestellte Fahrzeuge. Die vorübergehende Einstellung des Fahrzeugs gehöre zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Wird das Fahrzeug – wie im vorliegenden Fall – im Zuge von Kundenbesuchen und Geschäftsbetrieb vom Grundstück entfernt, dann erlischt laut Gericht das Vermieterpfandrecht. Wenn das Fahrzeug wieder auf das Grundstück gefahren werde, werde das Vermieterpfandrecht neu begründet.

Ob die Vermieterin in dem strittigen Fall aufgrund ihres Vermieterpfandrechts eine abgesonderte Befriedigung aus dem Veräußerungserlös der Fahrzeuge verlangen kann, hängt also davon ab, ob sich diese Fahrzeuge bei Insolvenzeröffnung auf dem gemieteten Grundstück befanden. Zur Klärung dieser Frage verwies der BGH den Fall zurück an das zuständige Oberlandesgericht.

 

Was bedeutet das Urteil konkret?

Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sich ihr Vermieterpfandrecht auch auf Fahrzeuge des Mieters erstreckt. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass diese überhaupt nach § 811 ZPO der Pfändung unterworfen sind und regelmäßig auf dem vermieteten Grundstück abgestellt werden. Bei Fahrzeugen auf Stellplätzen muss zudem geklärt werden, ob diese zusammen mit der Wohnung oder aufgrund eines separaten Vertrags vermietet wurden. Denn das Vermieterpfandrecht kann nur für Forderungen aus dem entsprechenden Mietverhältnis geltend gemacht werden. Wurden die Kosten für den separat gemieteten Pkw-Stellplatz stets bezahlt, kann der Vermieter sein Pfandrecht nicht für Forderungen aus dem Mietvertrag für die Wohnung geltend machen.


Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Frau Eva Neumann - Referentin Presse und Kommunikation - verfasst

im April

Nach Verfassungsgerichtsurteil: Grundsteuer darf das Wohnen nicht verteuern

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe: Hier kam das Aus für die Grundsteuer in bisheriger Form

Die Grundsteuer ist verfassungswidrig – was viele Juristen schon lange meinten, hat das Bundesverfassungsgericht nun in einem wegweisenden Urteil bestätigt. Die Politik muss nun handeln und die längst überfällige Reform der Grundsteuer auf den Weg bringen. Haus & Grund tritt für eine marktwertunabhängige Reform ein. Die Kosten des Wohnens dürfen durch die Reform nicht steigen.

Karlsruhe/Düsseldorf/Berlin. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden: Die Grundsteuer ist in ihrer bisherigen Form nicht mit der Verfassung vereinbar (Urteil vom 10.04.2018, Az.: 1 BvL 11/14 - Rn. (1-181)). Die Karlsruher Richter kamen zu dem Schluss: Die Erhebung der Grundsteuer auf der Grundlage von Einheitswerten, die auf die Jahre 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) zurückgehen, führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen. Immerhin haben sich die tatsächlichen Werte der Grundstücke seither zum Teil deutlich geändert.

Der Bundespolitik haben die Richter eine Frist auferlegt: Bis Ende 2019 muss eine Reform der Grundsteuer beschlossen werden. Für die Umsetzung hat die Verwaltung dann bis 2025 Zeit – ab dann muss die Grundsteuer nach dem reformierten Modell erhoben werden. Mit dem Urteil hat die politische Diskussion über mögliche Wege zur Reform der Grundsteuer Fahrt aufgenommen. Nachdem sich die Politik viele Jahre lang nicht auf eine Änderung hatte einigen können, steht sie nun unter Zugzwang. Gibt es bis zum Stichtag keine Reform, entfällt die Grundsteuer. Davor haben die Städte und Gemeinden große Angst, denn die Steuer ist mit rund 14 Milliarden Euro im Jahr ihre wichtigste Einnahmequelle.

Haus & Grund Rheinland: Eigentümern keine höhere Grundsteuer aufbürden

Diskutiert werden bislang unter anderem eine komplizierte Berechnung anhand von Grundstücks- und Gebäudewert (das sogenannte Kostenwertmodell) oder auch eine reine Bodensteuer. „Wir befürchten, wenn man sich für das eine oder andere Modell entscheidet, dass es zu hohen Kostensteigerungen kommt, nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter“, sagte Erik Uwe Amaya kurz nach dem Urteilsspruch im WDR Fernsehen. Der Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland nahm die Politiker angesichts früherer Versprechen beim Wort: „Es wurde immer beteuert, dass am Ende die Kosten nicht steigen sollen“. Die Grundsteuer dürfe also nach der Reform für Eigentümer und Mieter nicht höher ausfallen als zuvor.

„Eine solche Verteuerung droht aber in vielen Fällen, wenn die neue Grundsteuer auf die aktuellen Verkehrswerte der Grundstücke abstellen würde“, warnte Prof. Dr. Peter Rasche vor den kursierenden Reformvorschlägen. Der Vorsitzende von Haus & Grund Rheinland erinnert außerdem an die schwierige praktische Umsetzung: „Das würde einen riesigen Verwaltungsaufwand mit sich bringen, weil 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssten.“ Dazu sei die vom Bundesverfassungsgericht eingeräumte Frist dann doch zu knapp. Verbandsjurist Erik Uwe Amaya findet deswegen: „Das Beste wäre, die Grundsteuer einfach an der Fläche des Grundstücks und des eventuell darauf stehenden Gebäudes festzumachen.“

Warnung: Grundsteuer nicht nach Verkehrswerten erheben!

Beim Zentralverband Haus & Grund Deutschland in Berlin sieht man das ähnlich. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke stellte fest: „Eine zügige und rechtssichere Reform ist nur mit einer rein flächenbasierten Grundsteuer denkbar. 35 Millionen Immobilien können nicht in dem vom Verfassungsgericht vorgegebenen Zeitraum von fünf Jahren neu bewertet werden.“ Der Verband erinnerte daran, dass bei einer verkehrswertabhängigen Grundsteuerberechnung regelmäßige Neubewertungen der Immobilien notwendig wären. „Das hat in der Vergangenheit nicht geklappt und wird auch in Zukunft nicht funktionieren. Deshalb sollte die Politik von einer verkehrswertbasierten Reform die Finger lassen“, forderte Warnecke.

Der Verbandschef sprach sich ebenfalls dafür aus, zukünftig ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche mit einem festen Multiplikator zur Grundlage der Besteuerung zu machen. Eine solche Reform sei einfach und gerecht, weil sie den Aufwand für die gemeindliche Infrastruktur wiedergibt. Eine auf Bodenrichtwerten basierende Grundsteuer ist laut Warnecke keine Lösung: Sie wäre mit vielen rechtlichen und praktischen Unwägbarkeiten verbunden und würde das Wohnen in vielen Gegenden Deutschlands extrem verteuern.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst mit Material von Haus & Grund Deutschland.

im März

Muss der Wohnungseigentümer für den Aufzug im Erdgeschoss zahlen?

Der nachträgliche Einbau eines Aufzuges verbessert die Barrierefreiheit und erhöht den Wohnkomfort. Doch mit dem Lift sind auch erhebliche Betriebskosten verbunden. Kein Wunder, wenn der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung ungerne dafür mit zahlen möchte: Wenn der Aufzug auch nicht in den Keller führt, nützt er ihm ja nichts. Ein Urteil bestätigt jetzt, dass in solchen Fällen eine Befreiung von den Kosten möglich ist.

München. Wer Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss ist, muss sich unter Umständen nicht an den Kosten für den Aufzug des Gebäudes beteiligen. Das gilt zumindest dann, wenn die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) festlegt, dass die Betriebskosten technischer Anlagen nur von den Profiteuren dieser Einrichtungen zu tragen sind. Zu dieser Entscheidung ist jedenfalls das Landgericht München gelangt, wie kürzlich bekannt wurde (Urteil vom 11.10.2017, Az.: 1 S 18504/16).

Geklagt hatte die Eigentümerin einer Erdgeschosswohnung, in deren Haus nachträglich ein Aufzug eingebaut worden war. Der Aufzug begann im Erdgeschoss, führte also nicht in den Keller. Die Wohnungseigentümerin aus dem Parterre konnte von dem Lift daher nicht profitieren. Trotzdem hatte die Eigentümerversammlung eine Jahresabrechnung beschlossen, die auch die Erdgeschossbewohnerin an den Wartungskosten des Aufzuges beteiligte.

Klausel in der Gemeinschaftsordnung entlastet Erdgeschossbewohnerin

Die Eigentümerin fand das ungerecht und sah in der Gemeinschaftsordnung nach: Dort war vereinbart worden, dass die Instandhaltungs- und Betriebskosten von technischen Anlagen nur von den Miteigentümern zu tragen sind, die auch von diesen Einrichtungen profitieren. Es wurde an dieser Stelle sogar ausdrücklich auf einen eventuell später zu installierenden Aufzug verwiesen. Auf diese Klausel berief sich die Wohnungsbesitzerin vor Gericht.

Das Landgericht München gab der Klägerin Recht. Sie könne den Aufzug gar nicht nutzen, da er nicht nur die Wohnung, sondern auch den Keller nicht erschließt. Insofern müsse sie angesichts der Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung auch nicht für den Unterhalt des Aufzugs aufkommen. Zwar könnte die Erdgeschossbewohnerin den Aufzug auch nutzen, um ihre Nachbarn in den höheren Etagen zu besuchen. Doch das Gericht stellte fest, dass dieser Nutzen auch für Besucher gegeben ist. Deswegen sah man darin keinen Grund, die Eigentümerin aus dem Erdgeschoss an den Kosten zu beteiligen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Neuer Fußboden für Eigentumswohnungen: Kein besserer Lärmschutz nötig

Wer in seiner Eigentumswohnung den Fußboden erneuert, greift unter Umständen ins Gemeinschaftseigentum ein: nämlich dann, wenn dabei der Estrich erneuert wird. Haben die darunter lebenden Nachbarn in diesem Fall Anspruch auf einen verbesserten Trittschallschutz, der den Grenzwert zum Zeitpunkt der Modernisierung einhält? Oder bleibt der Grenzwert aus dem Baujahr des Hauses maßgeblich?

Karlsruhe. Wenn ein Wohnungseigentümer seinen Fußboden erneuert, muss er dabei nicht den Trittschallschutz verbessern. Der neue Bodenbelag muss lediglich das Schallschutzniveau einhalten, das im Baujahr des Hauses vorgeschrieben war. Das gilt auch dann, wenn bei der Modernisierung der Estrich erneuert wird, der zum Gemeinschaftseigentum gehört. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 16.03.2018, Az.: V ZR 276/16).

Das Urteil fiel im Rechtsstreit um die Badezimmermodernisierung in einer Eigentumswohnung im Jahr 2012. Die Eigentümer der Wohnung hatten bei dieser Gelegenheit den Fußboden samt Estrich entfernen lassen, um eine Fußbodenheizung einzubauen. Die in der daruntergelegenen Wohnung lebende Nachbarin beklagte sich nach der Modernisierung allerdings über lauteren Trittschall. Sie forderte, dass die Nachbarn für das Badezimmer einen Trittschallschutz herstellen, der auf dem Niveau des Jahres 2012 liegt.

Eingriff in den Estrich war Eingriff ins Gemeinschaftseigentum

Damals galt ein Grenzwert von 37 Dezibel. Als das Haus im Jahr 1990 gebaut worden war, galten dagegen noch 46 Dezibel als zulässig. Da bei der Modernisierung in den Estrich und damit ins Gemeinschaftseigentum eingegriffen worden war, ging die Eigentümerin der daruntergelegenen Wohnung davon aus, die Nachbarn hätten ihr Interesse an einem verbesserten Schallschutz berücksichtigen müssen.

Der BGH entschied allerdings nicht zugunsten der Klägerin. Die Bundesrichter urteilten: Wer in das Gemeinschaftseigentum – in diesem Falle den Estrich – eingreift, muss dafür sorgen, dass daraus kein Nachteil für die anderen Eigentümer entsteht. „Kein Nachteil“ bedeutet „keine Verschlechterung“ – daher war es nach Ansicht der Richter ausreichend, das Schallschutz-Niveau aus dem Baujahr des Hauses wiederherzustellen.

Verbesserter Schallschutz: nur, wenn Umbau einem Neubau gleichkommt

Eine Verbesserung des Schallschutzes auf den Standard, der im Jahr der Modernisierung galt, war also nicht nötig. Dabei machte der  BGH allerdings eine grundsätzliche Einschränkung: Wenn die Eigentümer einen Umbau vornehmen, der einem Neubau gleichkommt, dann müssen sie auch die aktuell gültigen Grenzwerte beim Schallschutz einhalten. Ein solcher Fall wäre etwa gegeben, wenn durch einen Dachausbau eine neue Wohnung geschaffen würde.

Im vorliegenden Fall sah der BGH jedoch keinen so schwerwiegenden Eingriff in die Bausubstanz. Sie stuften die Modernisierung als typische Sanierungsmaßnahme ein, die der üblichen Instandsetzung der Wohnung diente – auch wenn die Arbeiten in den Estrich eingriffen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

 

Kritik und etwas Lob von Haus und Grund Düsseldorf für Koalitionsvertrag


Geplante Maßnahmen für Bauen und Wohnen werden Probleme in Ballungsräumen wie Düsseldorf nicht lösen

Die Verhandler der Großen Koalition (GroKo) in Berlin haben die Eckpunkte für die Themen Bauen und Wohnen festgelegt. Insgesamt sind die bislang bekannt gewordenen Ergebnisse nicht geeignet, die Probleme in Ballungsräumen wie Düsseldorf zu lösen. Insbesondere die Verschärfung der Mietpreisbremse dient als reine Symbolpolitik nicht dazu, zugunsten der Mieter etwas zu bewegen. „Das von der Politik verordnete Heilmittel Mietpreisbremse hat seine therapeutische Unwirksamkeit bereits flächendeckend bewiesen“, sagt Dr. Johann Werner Fliescher, Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf. Dass die Koalition ein Vermieterstrafrecht für den Missbrauch einer Modernisierungsankündigung in das Mietrecht aufnehmen will, hält Fliescher in rechtlicher Hinsicht für systemwidrig und zudem für überflüssig. „Schließlich gibt es den Tatbestand des Betrugs bereits im Strafgesetzbuch“, so der Haus und Grund Vorstand.

Wie Fliescher die weiteren geplanten Maßnahmen der GroKo bewertet, lesen Sie auf der Website unter:

http://www.hausundgrundddf.de/presse_581.html

im Januar

Urteil: Grundstückseigentümer haften nicht für herabfallende Walnüsse

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass Hauseigentümer nicht für Schäden durch Walnussbäume haften, welche über die Grundstücksgrenze des Nachbarn ragen. Wer unter einem Nussbaum parkt, trägt das allgemeine natürliche Lebensrisiko.

Frankfurt am Main. Das Amtsgericht hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Grundstückseigentümer für Schäden an einem Fahrzeug haftet, welche durch herabfallende Walnüsse verursacht wurden. Im konkreten Fall ragten die Äste eines Walnussbaumes 1,5 m auf ein Nachbargrundstück, auf dem der Kläger seinen PKW abgestellt hatte. Der Beklagte hatte diesen Walnussbaum regelmäßig zurückgeschnitten. Der Kläger behauptet, dass durch starke Winde mehrere mit Walnüssen und mit Nüssen behangene Äste von dem Walnussbaum des Beklagten auf das Klägerfahrzeug gefallen seien und dabei mehrere Dellen am Gehäuse, der Motorhaube und dem Dach verursacht hätten. Insgesamt sei ein Sachschaden von ca. 3.000 € entstanden. Der Kläger war der Ansicht, dass der Beklagte dafür sorgen müsse, dass von dem Walnussbaum keine Gefahren ausgehen.

Kein Schadenersatz bei allgemeinem Lebensrisiko

Das Gericht folgte dieser Einschätzung nicht. Es entschied (Urteil vom 10.11.2017, Az.: 32 C 365/17), dass der Kläger im Herbst bei einem Walnussbaum mit dem Herabfallen von Nüssen rechnen musste, denn dies ist eine natürliche Gegebenheit. Anhaltspunkte dafür, dass der Baum krank gewesen sei, habe es nicht gegeben. Grundsätzlich sei es auch im Interesse der Allgemeinheit wünschenswert, dass in Städten Nussbäume vorhanden seien; daher müssen die Verkehrsteilnehmer im Herbst damit rechnen, dass Walnussbäume ihre Nüsse verlieren. Wer unter einem Nussbaum parkt, trägt das allgemeine natürliche Lebensrisiko.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

Fahrrad in der Wohnung: Darf die Hausordnung das verbieten?

Wenn ein Wohnungseigentümer sein Fahrrad mit in die Wohnung nimmt, kann der Transport im Treppenhaus leicht seine Spuren hinterlassen. Dreck oder gar Beschädigungen an Treppenhaus oder Aufzug sind durchaus möglich – schließlich sind Fahrräder relativ sperrig. Darf eine Eigentümergemeinschaft es deswegen verbieten, dass Fährräder mit in die Wohnung genommen werden?

München. Eine Wohnungseigentumsgemeinschaft kann in ihre Hausordnung eine Klausel aufnehmen, die es den Eigentümern verbietet, Fahrräder mit in die Wohnung zu nehmen. Eine solche Regelung liegt innerhalb des Ermessensspielraumes, den die Eigentümergemeinschaft hat. Zu dieser Einschätzung ist zumindest das Landgericht München gelangt (Urteil vom 23.11.2017, Az.: 6 S 3100/17 WEG).

Auslöser des Rechtsstreits: In einem Haus mit Eigentumswohnungen waren Aufzug und Treppenhaus verschmutzt und beschädigt worden. Als Ursache machten die Eigentümer den Transport von Fahrrädern aus. Sie wollten Abhilfe schaffen und beschlossen mehrheitlich in der Eigentümerversammlung eine Anpassung der Hausordnung. Hier wurde ein Passus eingefügt, der das Abstellen von Fahrrädern ausdrücklich in den gemeinschaftlichen Fahrradräumen, den privaten Kellerräumen und auf den Stellplätzen in der Tiefgarage erlaubte. Einen Transport in die Wohnung schloss die Regelung dagegen ausdrücklich aus.

Eigentümer will teures Fahrrad in seiner Wohnung unterstellen

Einem der Eigentümer passte das allerdings nicht: Er wollte sein 3.000 Euro teures Luxus-Fahrrad nicht im gemeinschaftlichen Fahrradkeller abstellen, weil es hier bereits Diebstähle gegeben hätte. Der Fahrradfreund wollte sein teures Velo deswegen mit in die Wohnung nehmen und argumentierte, der Transport dorthin müsse ihm zugestanden werden. Wer einen Kinderwagen oder Rollstuhl benutzt, dürfe den schließlich auch mit in die Wohnung nehmen. Mit dieser Argumentation zog der Eigentümer gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vor Gericht.

Das Landgericht München folgte der Argumentation des Wohnungseigentümers allerdings nicht. Es ist nach Auffassung des Gerichts kein wesentlicher Teil der Nutzung einer Wohnung, Fahrräder dort einzustellen. Daher schränkt die getroffene Regelung in der Hausordnung die Eigentümer nicht unzulässig stark in der Nutzung ihres Eigentums ein.

Fahrradverbot im Treppenhaus: Fahrradfahrer nicht diskriminiert

Das Gericht befand außerdem: Die Regelung diskriminiert Fahrradbesitzer nicht gegenüber Bewohnern, die etwa einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl mit in die Wohnung nehmen. Ein Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator sei für den Nutzer nötig, um die Wohnung erreichen zu können und ein Rollstuhl werde auch in der Wohnung von seinem Nutzer gebraucht. Aus dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz folge deswegen zwingend, dass diese Gegenstände mit in die Wohnung genommen werden dürfen – obwohl sie ähnliche Verschmutzungen im Treppenhaus hinterlassen können wie ein Fahrrad.

Auch die Hochwertigkeit des Fahrrades ließen die Richter nicht als Argument für eine Aufbewahrung in der Wohnung gelten. Der Radfahrer könnte das Velo im Fahrradkeller schließlich so gegen Diebstahl sichern, wie er es für nötig hält. Außerdem ist es nach Auffassung des Münchner Gerichts nicht unverhältnismäßig, dass die Eigentümer den Fahrradtransport komplett untersagen. Auch ein Transport mit Schutzfolien müsse nicht erlaubt werden, weil das Verbot nicht nur gegen Verschmutzung, sondern auch gegen Beschädigungen gerichtet ist, schreibt das Gericht.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst

im Oktober

Fristlose Kündigung kann nur vollständige Mietnachzahlung verhindern

In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass das einmal entstandene Recht des Vermieters auf fristlose Kündigung nur dann wieder entfallen kann, wenn die Mietrückstände in vollem Umfang gezahlt werden (AZ VIII ZR 193/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin die Räumung ihrer Wohnung gefordert, da sie der Mieterin wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt hatte. Die Mieterin hatte mehrere ungerechtfertigte Mietminderungen vorgenommen und zahlte auch nach fristloser Kündigung die Rückstände nicht.

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin. Die Mieterin war mit mehr als einer Monatsmiete Im Rückstand und die fristlose Kündigung damit gerechtfertigt. Auch die Mietminderungen konnten die Kündigung nicht verhindern, da die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich für die Beurteilung ist.

im September

Hausverkauf: Versteckte Sachmängel müssen angegeben werden

Wie der LBS-Infodienst Recht und Steuern aktuell mitteilt, müssen Immobilienverkäufer Interessenten über Mängel informieren, die augenscheinlich nicht zu erkennen sind. Hierzu gehört auch der akute Befall eines Hauses durch Marder. Liegt der Sachschaden bereits länger zurück, muss dies allerdings nicht mehr erwähnt werden.

Wie ein Käufer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erfahren musste, stellte sich nach Vertragsabschluss heraus, dass ein Jahr vor Verkauf Sachschäden durch Marder entstanden waren. Der Käufer forderte vor Gericht eine Summe von 20.000 Euro, um den Schaden nachträglich beheben lassen zu können.

Das Oberlandesgericht Hamm stimmte zu, dass ein verheimlichter Sachmangel beispielsweise durch Marderbefall Schadensersatzforderungen durchaus begründen kann. Allerdings hatte es bereits sieben Jahre vorher einen Marderbefall an der gesamten Anlage gegeben, so dass Schutzmaßnahmen getroffen werden mussten. Den Verkäufern war in diesem Fall nicht mehr nachzuweisen, ob sie von dem ersten Befall gewusst haben.

im August

Urteil: Fassadendämmung muss ein Konzept haben

Das Amtsgericht Charlottenburg entschied in einem aktuellen Urteil, dass ein Sanierungskonzept vorliegen muss, wenn bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Fassadendämmung vorgenommen werden soll (AZ 75 C 32/16).

Im vorliegenden Fall hatten WEG-Mitglieder per Stimmenmehrheit die Dämmung ihrer Gebäudefassade beschlossen und planten die Beauftragung eines Ingenieursbüros. Zwei Wohnungseigentümer klagten jedoch gegen den Beschluss und argumentierten, dass die Dämmung nicht ausreichend geplant worden sei. Es hätte ihrer Ansicht nach ein Energieberater hinzugezogen werden müssen, der alle Maßnahmen insbesondere mit Hinblick auf Geländer und Balkone vergleicht und zusammenführt.

Das Gericht gab nun aktuell den beiden Klägern recht. Da vorab kein umfassendes Sanierungskonzept erarbeitet wurde, ist der WEG-Beschluss ungültig.

Urteil: Mietausfall-Haftung ist zeitlich begrenzt

Das Landesgericht Berlin hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Mieter nur zeitlich begrenzt für Mietausfall aufkommen müssen, wenn der Mietvertrag aufgrund einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt wurde (AZ 18 S 39/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihren Mietern aufgrund einer Pflichtverletzung fristlos gekündigt. Nach einer anschließenden Räumungsklage übergaben die Mieter die Wohnung, doch erst 6 Monate später war diese neu vermietet. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz für den Mietausfall, da dieser ihrer Meinung nach auf das Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen sei. Die Mieter wehrten sich gegen diesen Vorwurf.

Das Gericht entschied nun zugunsten der Mieter. Bei einer fristlosen Kündigung müssen Mieter lediglich für den Zeitraum für Mietausfälle aufkommen, zu dessen Ende sie selbst hätten kündigen können. Dem Anspruch auf Mietausfall-Zahlungen wurde demnach nicht stattgegeben.

Urteil: Schadensersatzanspruch bei Eigenbedarfskündigung kann verjähren

Innerhalb von drei Jahren kann ein Mieter Schadensersatz beantragen, wenn er aufgrund von vorgetäuschtem Eigenbedarf ausziehen musste. Wartet er zu lange, verjährt die Frist, die am Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist (AZ 8 C 6/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin ihrem Mieter gekündigt, weil sie die Wohnung für ihren Sohn benötigen würde. Als der Mieter zunächst nicht ausziehen wollte, erwirkte sie eine Räumungsklage. Die Mieter weigerte sich, zog aber dennoch aus. Als die Räumungsklage anschließend abgewiesen wurde, verlangte der Mieter Schadensersatz, da er eine teurere Wohnung beziehen musste und Umzugskosten von 6.800 Euro entstanden sind. Er argumentierte, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht und auch keine Alternativwohnung zur Verfügung gestellt worden war.

Die Klage auf Schadensersatz hatte jedoch keinen Erfolg, entschied das Amtsgericht Mannheim. Spätestens mit dem Auszug des Mieters war der Anspruch auf Schadensersatz entstanden und die Frist demnach bereits im Jahr 2012 abgelaufen.

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