Modernisierungsbedürftiges Zweifamilienhaus mit wunderbarem Garten sucht neue Mitbewohner!

externe Objnr	AB202538R
Status	Aktiv
Nutzungsart	Wohnen
Objektart	Haus
Objekttyp	Zweifamilienhaus
PLZ	40589
Ort	Düsseldorf / Wersten
Land	Deutschland
Wohnfläche	194 m²
Nutzfläche	91 m²
Grundstücksgröße	685 m²
Anzahl Zimmer	8
Anzahl Schlafzimmer	5
Anzahl Badezimmer	3
Boden	Estrich, Fliesen, Teppichboden, Parkett
Heizungsart	Zentralheizung
Etagenzahl	3
Stellplätze	1 Freiplatz 1 Garage
Bad	Fenster, Dusche, Wanne
Befeuerung	Gas
Kaufpreis	650.000 €
Außen-Provision	3,57 inkl. 19% Mehrwertsteuer

externe Objnr	AB202538R	Status	Aktiv
Nutzungsart	Wohnen	Objektart	Haus
Objekttyp	Zweifamilienhaus	PLZ	40589
Ort	Düsseldorf / Wersten	Land	Deutschland
Wohnfläche	194 m²	Nutzfläche	91 m²
Grundstücksgröße	685 m²	Anzahl Zimmer	8
Anzahl Schlafzimmer	5	Anzahl Badezimmer	3
Boden	Estrich, Fliesen, Teppichboden, Parkett	Heizungsart	Zentralheizung
Etagenzahl	3	Stellplätze	1 Freiplatz 1 Garage
Bad	Fenster, Dusche, Wanne	Befeuerung	Gas
Kaufpreis	650.000 €	Außen-Provision	3,57 inkl. 19% Mehrwertsteuer

Objektbeschreibung: Modernisierungsbedürftiges Zweifamilienhaus mit wunderbarem Garten sucht neue Mitbewohner im Stadtteil Wersten.

Dieses modernisierungsbedürftige Zweifamilienhaus besticht durch seine Lage, die Aufteilung, die Zimmeranzahl, den großen Garten und di diversen Nutzungsmöglichkeiten.
Es liegt in einem gewachsenen Wohngebiet auf einem großen Eckgrundstück, ist voll unterkellert und verfügt zudem über eine große Einzelgarage mit rückwärtigem Zugang zum Garten.

Ob als Mehrgenerationenhaus, zur Kombination von Wohnen und Arbeiten oder als Kapitalanlage mit Vermietungspotenzial – hier ist fast alles möglich.
>>>> Des Weiteren besteht die Möglichkeit einer Grundstücksteilung und der Realisierung eines Neubaus neben dem Erhalt des jetzigen Bestandsgebäudes.
Wir möchten darauf hinweisen, dass das gesamte Bestandsgebäude im Juli 2025 nach WoFIV neu vermessen worden ist.

Hof- und Gebäudefläche ca. 685qm nebst Weg ca. 156qm
Die Aufteilung des Bestandsgebäudes im Überblick:

- ERDGESCHOSS (Wohnfläche ca. 74,26m²):
3-Zimmer Wohnung mit zwei Schlafzimmern, Küche, Diele, Badezimmer mit Fenster, Ess-/ und Wohn...

- 1.OBERGESCHOSS (Wohnfläche ca. 73,70m²):
3-Zimmer Wohnung mit zwei Schlafzimmern, Küche, Diele, Badezimmer mit Fenster, ein großer ....

- DACHGESCHOSS (Wohnfläche ca. 46,52m²):
Ein separates Refugium – ideal als Büro, Studio oder Gästewohnung. Ausgestattet mit Wohn-/Essraum, Schlafzimmer, großem Duschbadezimmer und einer Diele.
Das große Wohn-/Esszimmer überzeugt durch eine große Fensterfront und bietet einen wunderbaren Blick.......

- KELLERGESCHOSS (Nutzfläche ca. 90,54m²):
Das Kellergeschoss ist vollunterkellert und verfügt neben einer Waschküche, einem Hausanschlussraum, dem Heizungskeller und einer Werkstatt mit großen Fenstern zum Garten über ausreichend Staufläche und einem Zugang zum Garten.

MIT DER BITTE UM BEACHTUNG!
Nach Erwerb dieser Immobilie empfehlen wir Modernisierungen und Renovierungen durchzuführen, um ein der heutigen Zeit angemessenes Wohnen zu gewährleisten.
> Das DACH wurde 1984 komplett erneuert inklusive der Folie und neuen Frankfurter Pfannen.
> Die GASTHERME aus dem Baujahr 1993 ist zuständig für die Heizung und das Warmwasser.
> Die FENSTER....

HINWEIS:
Im hinteren Teil befindet sich auf einer abgetrennten Fläche mit eigener Zuwegung ein Trafo-Häuschen der Stadtwerke.

FAZIT:
Ein Haus, das sich an Ihre Bedürfnisse anpassen lässt – sei es als neues Familiennest, ruhiger Altersruhesitz in einem Mehrgenerationenhaus oder als Standort, an dem „Wohnen und Arbeiten unter einem Dach“ realisiert werden kann.
Und das Beste: Nette Nachbarn gibt es gratis dazu!

Mit der Bitte um Beachtung!
> Wir bitten Sie höflich darum, uns Ihre vollständigen Kontaktdaten zukommen zu lassen. Gerne senden wir Ihnen ein umfassendes Exposé mit detaillierten Beschreibungen und Fotos zu und stehen für eventuelle Fragen in einem persönlichen Gespräch zur Verfügung.

Beachten Sie, dass das vorliegende Exposé eine verkürzte (!) Version darstellt.

Energieausweis
Art: Bedarfsausweis
Gültig bis: 29.07.2035
Endenergiebedarf: 347.05 kWh/(m²*a)
Baujahr lt. Energieausweis: 1993
Wesentlicher Energieträger: Gas
Klasse: H

Lage: Die Liegenschaft befindet sich in einem gewachsenen und ruhigen Wohngebiet von Düsseldorf-Wersten mit überwiegender Ein- und Mehrfamilienhausbebauung.

Die ruhige und naturnahe Lage, gepaart mit einer sehr guten Infrastruktur und einem guten sozialen Niveau garantieren die Wertbeständigkeit und überdurchschnittliche Lebensqualität in diesem Stadtteil.

Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés, Banken, Apotheken und Ärzte verschiedener Fachrichtungen befinden sich in unmittelbarer Nähe.

Ein hoher Freizeitwert ist durch die Nähe zum Südpark und der näheren grünen Umgebung gewährleistet und ist ein Garant für einen hohen Freizeitwert direkt vor der eigenen Haustür.
Kindergärten, Schulen und ein großes Angebot an Freizeitangeboten machen lange Autofahrten überflüssig und können ganz entspannt mit dem Fahrrad oder zu Fuß erreicht werden.
Die Düsseldorfer Innenstadt, die Heinrich-Heine Universität und die Uni-Kliniken sind bestens an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.

Die Autobahnanschlüsse in Richtung Bergisches Land über die A46, Richtung Köln und die Ruhrgebietsmetropolen über die A3 und die A59 und den Flughafen Düsseldorf International (15 Min. Fahrt) ermöglichen Geschäftsleuten und Urlaubswilligen eine entspannte An- und Abreise.

Ausstattung: Aufteilung KELLERGESCHOSS ca. 90,54 m² Nutzfläche:

- Flur und Treppenabgang
- Waschküche
- Hausanschlussraum (Keller 4)
- Heizungskeller
- Niedriger Kellerraum (Keller 2) unter der Garage (ehemaliger Kohlenkeller)
- Kellerraum mit Fenster (Keller 1)
- Trockenraum mit Fenster und Durchgang zum Garten (Keller 3)
- Ehemalige Werkstatt unter dem Anbau
- Treppe zum Außenbereich

Aufteilung ERDGESCHOSS ca. 74,26 m² Wohnfläche:

- Gemeinschaftlicher Eingangsbereich
- Treppenauf-/ und Abgang in das Kellergeschoss bzw. in das 1. Obergeschoss
- Diele und Garderobe
- Kleines Zimmer 1
- Essbereich
- Wohnbereich mit Zugang zum Garten
- Badezimmer mit Badewanne, WC und Waschtisch
- Küche
- Zimmer 2

Aufteilung 1. OBERGESCHOSS ca. 73,70m² Wohnfläche (kein Fahrstuhl):
- Treppenauf-/ und Abgang in das Erdgeschoss bzw. in das Dachgeschoss
- Diele und Garderobe
- Kleines Zimmer 3
- Essbereich
- Wohnbereich
- Badezimmer mit Badewanne, WC und Waschtisch
- Küche
- Zimmer 4

Aufteilung DACHGESCHOSS ca. 46,52m² Wohnfläche (kein Fahrstuhl):
- Diele
- Schlafzimmer
- Wohn-/Essbereich
- Badezimmer mit Fenster, WC und Doppel-Waschtisch mit Dachflächenfenster über der Dusche
- OHNE Balkon und OHNE Küche
- Zugangsmöglichkeit zum Spitzboden
Hinweis: Die Grundfläche beträgt ca. 57,22m². Aufgrund der Dachschrägen ergibt sich laut WFV eine anrechenbare Fläche von ca. 46,52m².

Außenbereich:
- Große Garage mit PKW-Stellplatz davor
- Zugang zum Garten
- Terrasse
- Zugang zur Garage
- Vorgarten
- Trafostation

Einige Vorzüge und Besonderheiten dieser Immobilie:
- Baujahr 1955
- 1956 Errichtung einer Netzumspannstelle
- 1958 Ausbau des Dachgeschosses und Unterkellerung und Anbau Garage
- 1959 Terrassenanbau und Ausbau einer Werkstatt
- 1966 Aufstockung des Wohnhauses
- Voll unterkellert
- Warmwasserbereitung erfolgt über die Heizung (1993)
- Waschküche mit Stellplatz für Waschmaschine u
....und vielem mehr!!

Beachten Sie, dass das vorliegende Exposé eine verkürzte (!) Version darstellt.

HINWEIS: Gerne lassen wir Ihnen auf Wunsch ergänzende und vertiefende Informationen in unserer DETAILÜBERSICHT zukommen.

Zum Zeitpunkt des Vermarktungsstarts liegen uns sämtliche spezifischen Dokumente des Objekts vor, einschließlich Flurkarte, Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrisse. Zusätzlich führen wir eine umfassende Überprüfung auf Baulasten, Altlasten, mögliche offene Erschließungskosten sowie fehlende baurechtliche Genehmigungen durch. Dadurch bieten wir potenziellen Käufern eine solide Grundlage für ihre Entscheidung und Sicherheit beim Kauf.

Ein kleiner Tipp im Voraus:
Besprechen Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten bereits VOR der Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit Ihrer Hausbank. Dies ermöglicht Ihnen eine planungssichere Kaufentscheidung und verschafft Ihnen Handlungsspielraum bei Ihrem Kaufvorhaben.
Viele Immobilienträume sind bereits gescheitert, weil die Klärung der Finanzierung im Nachhinein zu lange gedauert hat. Sonstiges: Energiebedarfsausweis gültig bis: 29.07.2035
- Energiebedarfskennwert: 347,05 kWh/(m²*a)
- Energieeffizienzklasse: H - Energieträger: GAS - Baujahr Heizung: 1993

Provisionsanspruch:
Die Firma VIVUS Immobilien GmbH (Geschäftsführerin Caroline Langenbach) hat Ihnen für diese Immobilie eine Gelegenheit zum Kauf vorgestellt und nachgewiesen.
Sollte es infolgedessen für dieses Objekt zu einem Kaufvertragsabschluss mit der Eigentümerseite kommen, wird hiermit darauf hingewiesen, dass Nachweis bzw. Vermittlung ausschließlich durch die Firma VIVUS Immobilien GmbH zustande kamen und somit wird, im Falle des Zustandekommens eines Kaufvertrages, die nachfolgend aufgeführte Maklercourtage fällig und zahlbar. Die Firma VIVUS Immobilien GmbH ist berechtigt, auch für den anderen Vertragspartner provisionspflichtig tätig zu werden.

Maklercourtage:
Wir machen darauf aufmerksam, dass wir für beide Parteien in gleicher Höhe provisionspflichtig tätig sind. Die Nachweis- bzw. Vermittlungscourtage beträgt sowohl für den/die Käufer als auch für den/die Verkäufer 3,57% inklusive der gültigen Mehrwertsteuer von 19% basierend auf dem notariell beurkundeten Kaufpreis.
Die Courtage ist fällig und verdient mit Abschluss des rechtsgültig geschlossenen Kaufvertrages.

Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer.
Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unserem Auftraggeber übermittelt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen.

Gemäß §2 Abs.1 Nr.10 GwG sind Immobilienmakler Verpflichtete und müssen spezielle Pflichten erfüllen. Wir halten diese Pflichten nach dem GwG unbedingt ein, um im Fall der Überprüfung durch die Aufsichtsbehörden nicht mit einem Ordnungsgeld belegt zu werden.
Es besteht eine Identifizierungs- und Überprüfungspflicht aller Kunden, mit denen wir eine Besichtigung durchführen.
Die Überprüfung der Identität erfolgt bei natürlichen Personen durch Einsicht in die Ausweispapiere und einer Ausweiskopie, die zu den Akten genommen wird. Auf der Kopie ist handschriftlich ein Vermerk aufzunehmen, dass diese mit dem Original übereinstimmt.
Bei Firmen bzw. juristischen Personen ist ein Handelsregisterauszug und eventuell eine Gesellschafterliste notwendig, eine Kopie ist davon zu fertigen und zu den Akten zu legen.
Unterlagen zur Identifizierung und Überprüfung der Identität müssen 5 Jahre aufbewahrt werden.

Ihr/e Ansprechpartner/in

Frau Monika Schabbach
Tel.: 02102/894 95 90

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